1. Warum wurden die Untersuchungsgebiete (Süd und Nord) so gewählt?
Im Bürgerbeteiligungsprozess während des ISEK wurde die polyzentrale Struktur erkannt, die es noch zu stärken gilt. Dabei wurde das Gebiet „Nord“ um die Hauptstraße/Scherleshofer Straße und das Gebiet „Süd“ um den Eichenplatz definiert.
2. Warum wurde das Untersuchungsgebiet der Vogelsiedlung so festgelegt wie es ist?
Das Augenmerk liegt im Bereich der alten Bebauung in der Hauptstraße und Scherleshofer Straße. Nachdem die Regierung als Städtebauförderstelle mittlerweile auch einen gewissen „Sanierungsverdacht“ bezüglich der Baugebiete der 70er- und 80er-Jahre hegt (thermische Isolierung, Barrierefreiheit, Verkehrsbelange), wurde gewissermaßen vorsorglich die angrenzende Siedlung einbezogen.
3. Die Grenzen des Untersuchungsgebietes sind nicht nachvollziehbar. Warum untersucht man nicht die gesamte Vogelsiedlung?
Wünschenswert ist eigentlich die Untersuchung des gesamten Ortes, was aber aufgrund der Größe nicht durchführbar ist, deshalb müssen Schwerpunkte gebildet werden. Die Bereiche wurden in den Grenzen der damaligen Bebauungspläne angelehnt.
4. Der Ortsteil nördlich der Katholischen Kirche, beginnend bei der Waldstraße bis zur Hauptstraße, ist (bis auf einige Neubauten dazwischen) von älterer Bausubstanz, als die Vogelsiedlung. Warum wird dieses Gebiet nicht statt der Vogelsiedlung zum Untersuchungsgebiet erklärt?
Das nördliche Untersuchungsgebiet wurde zunächst mit der ältesten Bausubstanz (Hauptstraße und Scherleshofer Straße) gebildet und dann lediglich um angrenzende Bereiche erweitert, ebenso das Gebiet in der Geigenbauersiedlung.
Ob und mit welchen Grenzen dann tatsächlich Sanierungsgebiete festgesetzt werden, müssen die Vorbereitenden Untersuchungen erst noch zeigen. Die beiden gewählten Bereiche bleiben - wi ein zahlreichen anderen Kommunen - nicht die einzigen.
5. In den EN (Artikel vom 28.09.2018) steht, dass der Bürgermeister den Vertretern des Bürgerbegehrens erläuterte, dass nur das vereinfachte Verfahren in Frage komme und die Gemeinde auch keinen Grundbucheintrag erwirken wolle!
Die Gemeinde strebt das vereinfachte Verfahren an, das seit über 20 Jahren in Mittelfranken zum Regelverfahren geworden ist. Ebenso sieht die Gemeinde keine Notwendigkeit, Einschränkungen nach § 144 Abs. 2 BauGB, die sogenannte „Verfügungssperre“, vorzunehmen, weshalb dann ein „Sanierungsvermerk“, also ein Grundbucheintrag, auch nicht zulässig ist.
6. Ist es nicht so, dass der Gemeinderat nicht frei ist in der Festlegung des Verfahrens, sondern dass das Gesetz vorschreibt, welches Verfahren auf der Basis der Untersuchungsergebnisse zum Tragen kommt?
Das ist im Grundsatz richtig, aber die Gemeinde hat breite Beurteilungsspielräume. Da in Bubenreuth erkennbar keine gravierenden städtebaulichen Missstände vorliegen, sondern eher leichtere Defizite vorwiegend im öffentlichen Raum identifiziert werden – etwa in verkehrlicher, struktureller und infrastruktureller Hinsicht –, werden die privaten Grundstücke keine maßgebliche Wertsteigerung erfahren. Die Entscheidung des Verfahrens wird im Vorfeld zu einer möglichen Satzung mit der Regierung abgestimmt.
7. Ist es nicht so, dass selbst, wenn das vereinfachte Verfahren zunächst gewählt werden kann, das Verfahren in das umfassende Sanierungsverfahren überführt werden muss, wenn die Kosten für die Gemeinde im Sanierungsgebiet ein bestimmtes Kostenverhältnis übersteigen und damit eine Bürgerbeteiligung vom Gesetz her hervorgeschrieben ist?
Wenn die Vorbereitenden Untersuchungen mit der erforderlichen Sorgfalt durchgeführt worden sind und belastbare Ergebnisse erbracht haben, sollte es de facto nicht notwendig werden, vom vereinfachten Sanierungsverfahren in das umfassende wechseln zu müssen. Die Kostenfrage ist dabei nicht entscheidend. Vielmehr müssten sich während des Sanierungsverfahrens neue „Missstände“ zeigen, die bisher nicht erkennbar waren.
8. Kann eine übergeordnete Behörde (z.B. das Landratsamt) eine Umwandlung in das umfassende Sanierungsverfahren durchsetzen, wenn die gesetzlichen Vorgaben hierfür gegeben sind, selbst wenn der Gemeinderat dies nicht beschließt?
Nein, das ist nicht möglich. Die gesetzlichen Vorgaben eröffnen – wie schon oben ausgeführt – der Gemeinde erhebliche Beurteilungsspielräume. Auch wenn eine staatliche Behörde die maßgeblichen Sachverhalte anders als die Gemeinde beurteilt, darf sie die Gemeinde nicht einfach „umdirigieren“. Dies wäre ein staatlicher Eingriff in die kommunale Selbstverwaltung, der unzulässig ist.
9. Wie lange ist die Laufzeit einer Sanierungssatzung, wie lange besteht ein Sanierungsgebiet?
Das Verfahren wird sich auf ca. 10 - 12 Jahre erstrecken. Evtl. Verlängerungen sind denkbar.
10. Kann sichergestellt werden, dass eine spätere, andere Zusammensetzung des Gemeinderats die Beschlüsse des jetzigen Gemeinderats, nur das vereinfachte Verfahren anzuwenden, nicht wieder rückgängig macht und durch Beschluss das umfassende Sanierungsverfahren in Kraft setzt?
Jeder Gemeinderat ist in seiner Entscheidung frei und kann auch Beschlüsse aufheben oder ändern, wenn es erforderlich ist. Das Sanierungsverfahren wird aber mit einer Satzung geregelt, also einer allgemeingültigen, öffentlich-rechtlichen Rechtsnorm, an die auch die Gemeinde mit ihren Organen, also auch der Gemeinderat selbst, gebunden ist, auch über die Wahlperiode hinaus. Ihre Aufhebung oder Änderung „einfach so“ würde gegen das Willkürverbot des Artikels 3 des Grundgesetzes verstoßen und das Rechtsstaatsgebot des Artikels 20 Abs. 3 des Grundgesetzes verstoßen.
11. Ist es nicht so, dass bei Verabschiedung einer Sanierungssatzung durch den Gemeinderat (gleichgültig mit welchem Verfahren) durch das Gesetz vorgegeben, ein entsprechender Eintrag im Grundbuch erfolgen muss?
Nein, der Sanierungsvermerk ist nur bei Anwendung des umfassenden Verfahrens bzw. im vereinfachten Verfahren dann obligatorisch, wenn die Verfügungssperre des § 144 Abs. 2 BauGB zum Einsatz kommen soll.
12. Sie sehen durch den Grundbucheintrag Vorteile für die Hauseigentümer? Können Sie auch eine andere Sichtweise bezüglich eines solchen Eintrags im Grundbuch nachvollziehen?
Wir können die Befürchtungen nachvollziehen, die mit Einträgen in das Grundbuch begründet werden. Ein Sanierungseintrag sperrt aber weder andere Eintragungen noch besetzt er eine Rangstelle. Er entfaltet auch keine Rechtswirkung, sondern er weist lediglich auf die Verfügungssperre des § 144 Abs. 2 BauGB hin, falls diese in der Sanierungssatzung vorgesehen ist.
13. Ein solcher Sanierungseintrag im Grundbuch könnte doch auch zu einer Wertminderung des Anwesens führen!
Nein, das haben mehrere Immobilienbüros und Makler bestätigt. Im Gegenteil, durch die Festlegung eines Sanierungsgebietes sind Sonderabschreibungen möglich, die bei einem evtl. Verkauf für den Käufer finanzielle Vorteile bedeuten können. Der Wert der Immobilie steigt in der Regel.
14. Ein Kaufinteressent für ein Haus, wird doch sicherlich durch einen solchen Eintrag zunächst davon ausgehen, dass dieses Haus sanierungsbedürftig ist (hat die Gemeinde ja schon festgestellt) und hierdurch versuchen, den Kaufpreis zu drücken.
Sanierungen in Bubenreuth werden nach unseren bisherigen Erkenntnissen (ISEK) ihren Fokus auf den öffentlichen Raum legen. Hier besteht Handlungsbedarf, um Defizite zu beseitigen.
Als Sanierungsgebiet wird jenes Gebiet festgelegt, in dem „Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen“ durchgeführt werden. Es bedeutet nicht, dass ein Haus im Sanierungsgebiet sanierungsbedürftig ist. Deshalb ist der Schluss falsch: Haus liegt im Sanierungsgebiet, folglich ist es sanierungsbedürftig.
15. Wenn man sich damit weiter beschäftigt, so stellt der Kaufinteressent fest, dass das Haus mitten in einem Sanierungsgebiet liegt. Die bedeutet, über Jahre hinaus werden hier Sanierungsarbeiten stattfinden, welche Baulärm und Baufahrzeuge über einen sehr langen Zeitraum mit sich bringen. Können Sie nachvollziehen, dass diese Gesichtspunkte auch zur Wertminderung unserer Anwesen führen könnten?
Durch die festgelegten Schwerpunkte der Satzung und Planungen der Gemeinde sind die Arbeiten im Vorfeld ersichtlich. Es handelt sich um geplante Sanierungsmaßnahmen, aus der sich Vorteile für das gesamte Gebiet ergeben. Die Planungen ergeben sich auch aus den Wünschen und Bedürfnissen der dortigen Anlieger. Eine Wertminderung wird sich daraus nicht ableiten lassen. Die mit Sanierungsmaßnahmen im öffentlichen Raum einhergehenden Bauarbeiten sind nur vorübergehend und nicht belastender als etwa Erneuerungsvorhaben an Straßen und Leitungen.
16. Bringt der Sanierungseintrag im Grundbuch Einschränkungen der Persönlichkeitsrechte der Eigentümer mit sich?
Wie z.B. Schriftliche Zustimmung der Gemeinde bei baulichen Sanierungsvorhaben an Gebäuden., bei Vermietungen über einen längeren Zeitraum, bei Kreditaufnahmen und damit verbundener Belastung des Hauses, bei Teilung oder Verkauf des Grundstücks.
Nach jetzigem Stand wird von der sogenannten „Verfügungssperre“ (§ 144 Abs. 1 BauGB) abgesehen, mit der grundbuchrelevante Verfügungen über das Grundstück einer Genehmigungspflicht unterworfen werden. Deshalb wird dann auch kein Sanierungsvermerk eingetragen, der die Genehmigungspflicht absichert. Der Eintrag von Hypotheken oder eine Grundstücksteilung sind dann ohne gemeindliche Beteiligung möglich.
17. Muss die Löschung des Sanierungsvermerkes durch den Eigentümer nach Abschluss des Sanierungsgebietes schriftlich beantragt werden?
Nein, nach Abschluss der Sanierung ist die Gemeinde verpflichtet, sowohl die Sanierungssatzung aufzuheben als auch einen eventuellen Sanierungsvermerk (vom Grundbuchamt) löschen zu lassen.
18. Bei den mehrfach genannten Vorteilen, wie z.B. Zuschüsse zu Sanierungsvorhaben und steuerliche Abschreibungen, wie sind da die Zahlen genauer?
Die Höhe der Zuschüsse ist abhängig von den Kosten der geförderten Maßnahmen und den zur Verfügung stehenden Mitteln von Bund, Land und Gemeinde. Dazu können derzeit noch keine Aussagen getätigt werden. Aber auch diese Frage ist in den Vorbereitenden Untersuchungen zu beantworten. Die Grundstückseigentümer können sanierungsbedingte Kosten vermieteter Objekte innerhalb von 12 Jahren zu 100 % einkommensteuerrechtlich abschreiben; entsprechende Kosten eigengenutzter Objekte können innerhalb von 10 Jahren zu 90 % abgeschrieben werden, jeweils aber nur, soweit dafür keine Zuschüsse gewährt worden sind.
19. Bekommt die Gemeinde für ein ausgewiesenes Sanierungsgebiet Gelder von Bund und Land zugewiesen? In welcher Höhe und wovon abhängig?
Die jährlichen Zuschüsse der Regierung sind begrenzt und richten sich nach dem gesamten Investitionsvolumen und Fördervolumen der Gemeinde und den entsprechenden Fördertöpfen. Wir sind zur Aufnahme in das Programm „Soziale Stadt“ vorgemerkt, in dem Maßnahmen mit 60 % der zuwendungsfähigen Kosten von Bund und Land gefördert werden (je 30 % von Bund und Land).
20. Wie und nach welchen Kriterien werden diese Zuschüsse verteilt?
Nach dem sog. „Windhundverfahren“ nach erfolgter Prüfung durch die Regierung. Es handelt sich dabei um eine Methode, bei der bestimmte Gelder nach dem Prinzip vergeben werden: Wer zuerst kommt, …
21. Wenn man z.B. das Dach eines Hauses dämmt und neu macht, für z.B. 15.000 Euro, mit welchen Zuschüssen kann man dabei rechnen?
Beispielhaft ist die Förderrichtlinie der Stadt Baiersdorf, hier werden max.30 % und bis zu 10.000 EUR Zuschüsse gewährt.
22. Wie viel kann man davon steuerlich über welchen Zeitraum absetzen?
Je nach Nutzung (Eigennutzung oder vermietet) sind dies die Sonderabschreibungen nach §§ 7h und 10f EStG (siehe oben Frage 18).
23. Ist bei Zuschüssen durch die Gemeinde und steuerliches Absetzen noch eine KFW-Förderung möglich? Diese wäre bei Einzelmaßnahmen, wie eine Dachsanierung, 10 % der Sanierungskosten und dies ohne Einschränkung der Bürgerrechte bezüglich des eigenen Anwesens!
Die kommunalen Zuschüsse berechnen sich erst nach Abzug von möglichen weiteren Förderungen. Über Fördermaßnahmen im Rahmen der Städtebauförderung wird mit den Grundstückseigentümern eine Vereinbarung getroffen, in der die baulichen und finanziellen Aspekte geregelt werden. Eine Einschränkung von Bürgerrechten ist mit der Förderung nicht verbunden.
24. Welche städtebaulichen Missstände sehen Sie derzeit in der Vogelsiedlung, die im Zuge eines Sanierungsgebietes behoben werden sollten?
Ohne den Ergebnissen der Vorbereitenden Untersuchung vorgreifen zu wollen, sind dies:
- Thermische Isolierung der Wohngebäude, gegebenenfalls Möglichkeit einer Nahwärmeversorgung
- Verbesserung der Versorgung mit altersgerechten (barrierefreien) Wohneinheiten
- Nutzbare Fläche für einen die Siedlung versorgenden Kindergarten, der fußläufig erreichbar ist
- Verbesserung der fußläufigen Erreichbarkeit der Versorgungsfunktionen an der Hauptstraße/Neuen Straße (Bäcker, Metzger, Edeka usw.) und der S-Bahn-Station
- Verbesserung der Verkehrssituation in der Scherleshofer Straße – auch im Hinblick auf den Linienbusbetrieb
25. Können Sie mir sagen, wann und ob ich gegebenenfalls einen Fragebogen ausfüllen muss?
Wenn Sie in einem der beiden Untersuchungsgebiete Wohneigentum besitzen, werden Sie demnächst einen Fragebogen erhalten, und wir bitten Sie, ihn auszufüllen. Sie geben uns damit wichtige Informationen an die Hand, um die Entwicklung des Ortes nachhaltig zu gestalten.
Zunächst werden wir Fragebögen im Altort für die Anwesen an der Hauptstraße und an der Scherleshofer Straße versenden. Später dann weiten wir die Befragung (mit dem gleichen Fragebogen) räumlich auf die älteren Bereiche der Vogelsiedlung aus.
Im zweiten Quartal 2019 starten wir eine Befragung in der Geigenbauersiedlung mit einem speziell auf deren Belange zugeschnittenen Fragebogen.
26. Wird der Entwurf einer möglichen Sanierungssatzung den Bürgern vor Beschluss durch den Gemeinderat zugänglich gemacht bzw. können in diesen Entwurf Änderungswünsche einfließen?
Da im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung mindestens eine Bürgerversammlung stattfindet, in denen auch die Inhalte einer Sanierungssatzung mit Planern und Rechtssachverständigen erörtert werden, können sich hier interessierte Bürger gerne einbringen. Die Inhalte werden dann dem Gemeinderat zur weiteren Bearbeitung vorgelegt, der dann auch im weiteren Verfahren einen entsprechenden Beschluss zu fassen hat. Der Satzungsentwurf wird mit der Tagesordnung ebenfalls veröffentlicht.
Stand: 10. Dezember 2018