Beschluss:

 

Im Durchführungsvertrag soll geregelt werden, dass die notwendigen Stellplätze den jeweiligen Wohnungen dauerhaft und untrennbar zugeordnet werden. Dies ist grundbuchrechtlich zu sichern. Der Vorhabenträger ist verpflichtet, dies auch in der Teilungserklärung zu fixieren, damit auch spätere Käufer die notwendigen Stellplätze mit der Wohnung mit erwerben müssen.

 

Zur Vermeidung von Bezugsfällen und bis zur eventuellen vollzogenen Änderung der Garagen- und Stellplatzsatzung wird vorliegend einzelfallbezogen die Anzahl von zwei Stellplätzen, die nun statt 60 m² erst ab 75 m² Wohnfläche gefordert werden, als Abweichung von der Garagen- und Stellplatzsatzung erteilt und städtebaulich wie folgt begründet:

 

Zur Erfüllung des erhöhten Wohnungsbedarfs in der Gemeinde Bubenreuth wird im Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Alter Tennisplatz“ von der geltenden Garagen- und Stellplatzsatzung abgewichen, da der Bauherr ein Mobilitätskonzept mit guter ÖPNV-Anbindung, Carsharing für die Bewohner sowie gute Abstellmöglichkeiten für Fahrräder und E-Bikes nachweisen wird. Nachdem alle drei Bedingungen erfüllt sind, dürfen für die Wohnanlage entsprechend weniger PKW-Stellplätze vorgehalten werden als in der Satzung normalerweise vorgesehen sind. 

 

Grünordnung: Das Gremium zieht es vor, an Stelle der Baumart „Saphora Japonica“ heimische Arten aus der Pflanzenliste zu verwenden.

 

 

 

 

Sachverhalt:

 

Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Alter Tennisplatz“;

Vorbereitung eines städtebaulichen Durchführungsvertrags gemäß § 11 BauGB durch die Verwaltung- Stellplatzregelungen sowie Grünordnung

 

Am 22.09.2020 stimmte der Gemeinderat dem Bebauungskonzept der Deutschen Reihenhaus für das Areal „Alter Tennisplatz“ zu. Die Verwaltung wurde mit der Einleitung des Bauleitplanverfahrens beauftragt.

 

Zur Vorbereitung des Bauleitplanverfahrens hat das Planungsamt einen Entwurf zur Planungskostenübernahme gefertigt, der in erster Linie die Kostenübernahme bezüglich der erforderlichen Fachgutachten (Baugrundgutachten, Kampfmittelfreiheit, SaP, Immissionsgutachten und Planungskosten des beauftragten Planungsbüros TB Markert aus Nürnberg) umfasst.

 

Der Planungskostenübernahmevertrag wurde der Deutschen Reihenhaus als erster Entwurf mit Schreiben vom 09.10.2020 übersandt. Diesbezüglich laufen derzeit die Abstimmungsgespräche mit der Rechtsabteilung der Deutschen Reihenhaus und der Vertrag steht kurz vor dem Abschluss.

 

Seit dem 16.11.2020 bis 14.12.2020 findet die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Absatz 1 BauGB statt.

 

Weiterhin ist nun ein Durchführungsvertrag im Sinne des § 11 BauGB vorzubereiten. Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, ist nicht nur das Vorhaben als solches konkret schriftlich zu fixieren, sondern auch alle Fragen zur Erschließungssicherung.

 

Dies umfasst auch die Konkretisierung der Anzahl der Wohneinheiten mit Wohnungsgrößen, Fragen zur Anbindung an ein Nahwärmenetz und Erschließung, der notwendigen Stellplätze, der Fahrradabstellplätze sowie dem Carsharing- Modell.

 

Nach aktuellem Rechtsstand richtet sich die Anzahl der Stellplätze gemäß der Garagen- und Stellplatzsatzung der Gemeinde Bubenreuth nach der Anzahl und der Größe der Wohnungen.

 

In der Sitzung des Bauausschusses vom 28.07.2020 wurde bezüglich der Stellplätze beim Vorhaben- und Erschließungsplan Alter Tennisplatz laut Beschlussbuch folgendes abweichende Vorgehen vorgeschlagen:

 

„Zu Nr. 2:

 

Bisher sind für ca. 48 Wohneinheiten 45 bis 50 Fahrradabstellplätze vorgesehen, was im Gremium als nicht ausreichend angesehen wird. Vielmehr sei auf die Zahl der Zimmer abzustellen (pro Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer ein Fahrradabstellplatz). Laut DRH wären bei einer Reduzierung der Kfz-Stellplätze pro wegfallenden Stellplatz zusätzlich sechs Fahrradabstellplätze realisierbar.

Dazu schlägt Bürgermeister Stumpf vor, vom Bubenreuther Stellplatzschlüssel in der Weise abzuweichen, dass für Wohnungen mit einer Größe von bis 75 m² (statt 60 m²) ein, darüber zwei Stellplätze geschaffen werden müssen.“

 

Zu Nr. 6:

 

Die DRH realisiert Carsharing üblicherweise mit einem eigenen Vertragspartner und exklusiv für die Bewohner und Bewohnerinnen des jeweiligen Objekts. Vorstellbar sei aber auch eine Kooperation mit einem lokalen Anbieter.

 

Der Bürgermeister schlägt vor, der DRH für das Carsharing-Konzept fünf erforderliche Kfz-Stellplätze zu erlassen.

 

Das bedeutet, dass der vorliegend reduzierte Stellplatzschlüssel erst ab 75 m² zwei Stellplätze fordert und wegen eines Carsharing-Fahrzeugs fünf notwendige Stellplätze erlassen werden.“

 

Gemäß Beschlussbuchauszug bat der Bürgermeister die Ausschussmitglieder, seine Vorschläge (siehe oben zu Nr. 2 und Nr. 6) in ihren Fraktionen bis 15.08.2020 abzustimmen und ihm das Ergebnis mitzuteilen.

 

Vorschlag der Fraktion Bündnis 90/ Die Grünen

 

Hallo zusammen,

 

hier nun unser Vorschlag zur Reduzierung der Pkw-Stellplätze für die Dt. Reihenhaus.

 

Zum Hintergrund:

 

Damit die Mobilitätswende gelingt, müssen heute die Weichen dafür gestellt werden mit dem Ziel, dass sich der zukünftige Pkw-Verkehr in den nächsten 10 Jahren um 2/3 verringert. Dies kann vorbildlich gerade mit dem geplanten Objekt gelingen, bei dem sowohl S-Bahnhalt wie auch Bus-Haltestelle und auch Vollsortimenter/Nahversorger in kürzester Entfernung fußläufig erreichbar sind.

 

Unser Vorschlag daher:

Wir wollen dem Bauherrn ermöglichen, statt Pkw-Stellplätzen lieber mehr und damit günstigeren Wohnraum zu schaffen. Da der Bauherr die Wohnungen selbst vermarkten will, weiß er sicherlich sehr gut, welche Parkplatzanzahl er benötigt, um Käufer zu finden. Möglicherweise hält er auch 90qm-Wohnungen mit einem Stellplatz für ebenso gut vermarktbar wie auch kleine Wohneinheiten ohne Stellplätze.

 

Deshalb wollen wir den Punkt 1.3 der Stellplatzsatzung streichen und ersetzen durch:

*************************************************

Es ist je Wohnraum ein überdachter Fahrradabstellplatz zu errichten, wobei die Dachfläche entweder begrünt wird oder an eine Zisterne mit entsprechender Nutzung anzuschließen ist.

*************************************************

Das Angebot des Bauherrn von CarSharing-Autos und die Installation von Ladesäulen begrüßen wir.

 

 

Wer sich die aktuelle Brisanz in Sachen Klimawandel vergegenwärtigen möchte, dem empfehle ich den halbstündigen Vortrag von Prof. Miosga (Professor für Stadt- und Regionalentwicklung Universität Bayreuth) vom 23. Juli 2020 im Erlanger Stadtrat:

(zum Thema Mobilität ab Minute 20:55 - 22:05:

https://www.erlangen.de/desktopdefault.aspx/tabid-1745/3855_read-37542/)

 

Viele Grüße

Ele

 

Die von der Deutschen Reihenhaus geplante Anzahl an Fahrradabstellplätzen ist der als Anlage beigefügten Begründung zum Plan zu entnehmen.

 

 

Hinweise des Planungsamts:

 

 

1. Reduzierter Kfz-Stellplatzschlüssel:

 

Die Deutsche Reihenhaus geht derzeit von 40 Wohnungen aus. Eine Übersicht, wie groß die einzelnen Wohnungen sein werden, insbesondere für wie viele Wohnungen bis 75 m² eine Abweichung von der Garagen- und Stellplatzsatzung umgesetzt werden soll, wurde noch nicht vorgelegt. Das Planungsamt hat die Deutsche Reihenhaus gebeten, dies nach Möglichkeit bis zur Sitzung des Bauausschusses noch nachzureichen. Für wie viele Wohnungen bis 75 m² der reduzierte Stellplatzschlüssel von einem statt zwei Stellplätzen gelten wird, ist derzeit noch unklar.

 

Die angedachte Abweichung von der bisherigen Stellplatzsatzung, wonach statt bei Wohnungen über 60 m² Wohnfläche erst ab 75 m² zwei Stellplätze als notwendige Stellplätze nachgewiesen werden müssen, sollte im Bebauungsplan städtebaulich noch gesondert mit dem Vorliegen eines Mobilitätskonzepts begründet werden.

 

Für den Durchführungsvertrag relevant wäre nun die Frage, welche Wohnungen genau in den Genuss der durch das zur Verfügung gestellte Carsharing -Fahrzeug resultierenden Stellplatzersparnis von fünf notwendigen Stellplätzen kommen werden. Nach welchen Kriterien werden diese Wohnungen vom Bauträger vermarktet? Wie geht man mit den Käufern um, die aber tatsächlich zwei oder sogar mehr Kfz, Motorräder, Anhänger und Ähnliches haben?

 

 

Zur Stellplatzfrage stellt GRM C. Dirsch folgenden Antrag, über den der Vorsitzende abstimmen lässt:

 

 

Antrag:

 

Es soll im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass die Errichtung von Stellplätzen überhaupt nicht vorgeschrieben ist, sondern dem Markt und damit der Entscheidung des Bauträgers überlassen sein soll.

 

Anwesend:

6

/ mit

1

gegen

5

Stimmen

 

 

2. Fahrradstellplätze:

 

Laut der aktuellen Begründung sind in Abhängigkeit von den realisierten Wohnungsgrößen sind überdachte Fahrradstellplätze nachzuweisen. Für Wohnungen mit bis zu 75 m² Wohnfläche ist mindestens ein überdachter Fahrradstellplatz, für Wohnungen mit mehr als 75 m² Wohnfläche sind mindestens zwei überdachte Fahrradstellplätze nachzuweisen.

 

 

Zur Frage, wie viele Fahrradabstellplätze pro Wohneinheit vorzusehen sind, stellt GRM C. Dirsch folgenden Antrag, über den der Vorsitzende abstimmen lässt:

 

 

Antrag:

 

Es soll im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass pro Wohnraum ein überdachter Fahrradabstellplatz errichtet werden muss.

 

Anwesend:

6

/ mit

2

gegen

4

Stimmen

 

 

3. Carsharing Schlüssel:

 

Das Mobilitätskonzept des Bauträgers sollte noch konkretisiert werden. Momentan wird auf dem Areal ein Carsharing-Fahrzeug zur Verfügung gestellte und löst damit fünf notwendige Stellplätze ab. Das Carsharing-Angebot sollte zur Erhöhung der Akzeptanz umfassend und einfach nutzbar sein, ausführliche Informationen über die Angebote für die Bewohner zur Verfügung stellen und ein Mobilitätsmanagement sollte organisiert sein. 

 

Offen bleiben folgende Fragen:

 

·         Wie soll damit umgegangen werden, wenn die späteren Bewohner nicht später doch bei Drei-Zimmer-Wohnungen über zwei Kfz verfügen und dann in den umliegenden Wohnstraßen parken?

·         Wie soll geregelt werden, dass die zukünftigen Bewohner stets nur ein Kfz besitzen und sich an das Mobilitätskonzept des Bauträgers halten? Bei einem späteren Weiterverkauf der Eigentumswohnungen an neue Eigentümer ist dann nicht mehr sichergestellt, dass diese neuen Bewohner dann auch nur einen Stellplatz pro Drei-Zimmer-Wohnung haben. Wenn auf dem Gelände dann nur die reduzierte Stellplatzzahl vorhanden ist, besteht die Gefahr, dass dann doch in den umliegenden Wohnstraßen geparkt wird.

 

Zur Problematik, wie die wegen des Car-Sharing-Fahrzeugs entfallenden Kfz-Stellplätze bestimmten Wohnungen zugeordnet werden können, formuliert der Vorsitzende folgenden Antrag, über den er abstimmen lässt.

 

Antrag:

 

Wegen des angebotenen einen Car-Sharing-Fahrzeugs erfolgt keine weitergehende Reduzierung des Stellplatz-Schlüssels, also nicht hinausgehend über die Anhebung der Grenze, dass zwei Stellplätze erst ab einer Wohnungsgröße von 75 m² statt 60 m² erforderlich sind. Das eine Car-Sharing-Fahrzeug und sein Stellplatz sind zusätzlich vorzuhalten („on top“).

 

Anwesend:

6

/ mit

6

gegen

0

Stimmen

 

 

4. Zuordnung der Stellplätze:

 

 

Da die Wohnungen vom Bauträger frei an Privatpersonen veräußert werden und diese Wohnungen später wiederum erneut weiter veräußert werden können, empfiehlt es sich, die im Sinne der späteren Baugenehmigung notwendigen Stellplätze den einzelnen Wohnungen konkret zuzuordnen und dauerhaft dinglich (grundbuchrechtlich) zu sichern.

 

Sonst bestünde die Gefahr, dass die notwendigen Stellplätze von den künftigen Eigentümern zum Teil nicht miterworben werden, auf dem freien Markt an Externe vermietet oder weiterverkauft werden. Als Konsequenz hätten einige Bewohner unter Umständen drei Parkplätze und manche Eigentümer keine Parkplätze zur Verfügung.

 

Die Bewohner mit dann eventuell zu wenig Stellplätzen würden ihre Fahrzeuge vermutlich in den angrenzenden Wohnstraßen parken. Dies könnte die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs und auch die Schulwegsicherheit beeinträchtigen.

 

 

Grünordnung:

 

Das Planungsbüro Markert sieht im Bebauungsplan bei der Grünordnung unter anderem Japanische Pagodenbäume vor. Sophora japonica wird unter vielen deutschen Namen geführt (Pagodenbaum, Sophore oder Perlschnurbaum.)

 

Siehe Begründung Ziffer A.8.8.2 Artenlisten

 

Artenliste Stellplätze Bäume für die Verkehrsfläche (Parkplätze)

Acer campestre „Elsrijk”

Feldahorn Sorte “Elsrijk”

Robinia pseudoacacia „Unifoliola“ Robinie

Sophora japonica Schnurbaum

Tilia cordata ‘Greenspire‘ Stadtlinde

 

Artenliste Grünflächen Bäume (Mindestpflanzqualität: Hochstamm, 3x verpflanzt; Stammumfang: 18-20 cm)

Acer platanoides Spitzahorn

Acer pseudoplatanus Bergahorn

Alnus glutinosa Schwarzerle

Betula pendula Weiß-Birke Populus x canescens Grau-Pappel

Populus nigra Schwarz-Pappel Populus tremula Zitter-Pappel

Tilia cordata Winterlinde

 

Dieser exotische Pagodenbaum sowie die Robinie sind gut geeignet für einen Trockenstandort und attraktiv für Bienen, aber durchaus giftig:

 

Zitat aus https://www.klimawandelgehoelze.de/klimawandelgeh%C3%B6lze/schnurbaum/

 

„Die Früchte sind sauer und ungenießbar. Sie sind sogar giftig und dürfen nicht verzehrt werden. Sie enthalten wohl auch halluzinogene Inhaltsstoffe und wurden nach einigen Aussagen im Alten China als Opiumersatz eingesetzt. Es ist allgemein zu sagen, dass der Schnurbaum, wie die Robinie auch in allen Pflanzenteilen stark giftig ist. Rinde, Samen und Blätter dürfen nicht verzehrt werden.

Wer Pferde oder andere Nutztiere hat, der sollte ebenfalls nicht auf diesen Baum zurückgreifen, denn die genannten Pflanzenteile sind auch für das Nutzvieh giftig.“ Zitat Ende

 

Angesichts der Tatsache, dass das Gelände von Familien mit Kindern bewohnt werden wird und auch auf Grund der Großkronigkeit (Abstand zur Bahnlinie), ist diese Festsetzung im Bebauungsplan nicht ganz unproblematisch. Seitens des Gremiums wäre zu entscheiden, ob bewusst diese exotische Baumart auf dem Gemeindegebiet von Bubenreuth gewünscht wird oder ob man sich nicht doch für heimische Sorten entscheidet. Die vorgeschlagene Artenliste lässt durchaus Spielraum bezüglich heimischer Arten.

 

 

Ohne weitere Abstimmung ist sich das Gremium einig, dass – auch im Interesse der Förderung der heimischen Fauna – festgesetzt werden soll, dass nur autochthone Gehölze gepflanzt werden dürfen.

 

 

 

 

 

 

Anwesend:

6

/ mit

6

gegen

0

Stimmen