Beschluss:

 

Die Gemeinde Bubenreuth erlässt folgende Satzung:

 

 

„Satzung der Gemeinde Bubenreuth
über die Begründung eines besonderen Vorkaufsrechts
an Grundstücken im Gebiet des Hoffeldes
(Vorkaufssatzung Hoffeld)

Vom (Ausfertigungsdatum)

Aufgrund des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) erlässt die Gemeinde Bubenreuth folgende Satzung:

                                                                                                                          § 1      

Geltungsbereich

Der Geltungsbereich dieser Satzung ergibt sich aus dem beigefügten Lageplan, der Bestandteil dieser Satzung ist.

                                                                                                                          § 2      

Besonderes Vorkaufsrecht

Im Geltungsbereich dieser Satzung steht der Gemeinde Bubenreuth ein Vorkaufsrecht an Grundstücken nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu.

                                                                                                                          § 3      

Inkrafttreten

Diese Satzung tritt mit ihrer Bekanntmachung in Kraft.

 

(Ausfertigung)“

Wie hinreichend bekannt ist, beabsichtigt die Gemeinde Bubenreuth das Gebiet „Hoffeld“ einer baulichen Nutzung zuzuführen. Der Gemeinderat hat dazu mit Beschluss vom 16.09.2014 ein Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans eingeleitet und seine städtebaulichen Zielsetzungen mit weiteren Beschlüssen vom 18.10.2016 und 21.03.2017 definiert und den gegebenen Bedingungen angepasst.

 

Städtebauliche Zielsetzungen sind nach heutigem Stand:

·         dem im Ort bestehenden Mangel an Gewerbeflächen abzuhelfen und dem dringenden Erweiterungswunsch eines ansässigen Unternehmens zu entsprechen,

·         mittels Geschosswohnungsbau – soweit es die gegebene Lärmsituation zulässt – günstigeren Wohnraum zu schaffen,

·         und letztlich auch den öffentlichen Personennahverkehr in der Weise zu fördern, dass an der S-Bahn-Station ausreichend Parkierungsflächen generiert werden sollen.

 

Da ursprünglich vorgesehen war, das Gebiet nur dann zu entwickeln, wenn die Gemeinde die dortigen, ausschließlich in privater Hand befindlichen Grundstücke erwerben kann, hat sich die Gemeinde in den zurückliegenden Jahren intensiv um den Kauf von Grundstücken im Hoffeld bemüht und bemüht sich darum immer noch, doch ist ihr dort ein nennenswerter Grunderwerb bis dato nicht gelungen. Es ist vielmehr so, dass die Grundstückseigentümer im Gebiet nicht an sie, sondern – aus hier nicht näher zu erläuternden Gründen – lieber an Dritte verkaufen, wie sich kürzlich gezeigt hat.

 

Da die Grundstücke im Hoffeld nicht ins Eigentum der Gemeinde gelangt sind und demnach nicht in ihrer Hand vereinigt werden konnten, hat dies zur Folge, dass sich dem Aufstellungsverfahren ein Umlegungsverfahren anschließen muss. Damit werden die Grundstücksverhältnisse unter den beteiligten Eigentümern neu geordnet, so dass nach Lage, Form und Größe für die plangemäße bauliche Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen (§ 45 BauGB).

 

Im Umlegungsverfahren werden einerseits die zur Erschließung des Gebiets erforderlichen Flächen, insbesondere die örtlichen Verkehrsflächen (§ 55 Abs. 2 Satz 1 BauGB), ausgeschieden und der Gemeinde zugeteilt. Andererseits erhält sie auch die „sonstigen“ (nicht der Erschließung des Gebiets dienenden) Flächen, für die der Bebauungsplan eine „öffentliche Nutzung“ festsetzt (§ 55 Abs. 5 Satz 1 Halbsatz 1 BauGB). Während danach also die Gemeinde die Erschließungsflächen aus der „Umlegungsmasse“ ersatz- und entschädigungslos erhält, muss sie (zumindest) für die Fläche des S-Bahn-Parkplatzes (und gegebenenfalls für weitere öffentliche Flächen – das muss die weitere Planung zeigen) in die Umlegung „geeignetes Ersatzland“ einbringen (§ 55 Abs. 5 Satz 1 Halbsatz 2 BauGB), das sowohl innerhalb als auch außerhalb des Umlegungsgebiets liegen kann.

 

Benötigt wird allein für den S-Bahn-Parkplatz (35 bis 40 zusätzliche Kfz-Stellplätze zu den 30 schon vorhandenen, zuzüglich 5 Kraftrad-Stellplätzen) eine voraussichtlich mindestens 2.000 m² große Fläche als Ersatzland, das für eine bauliche Nutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sein muss. Aus dem Gebiet selbst kann die Gemeinde nach derzeitigem Stand lediglich ein einziges Grundstück einbringen, dessen Größe von knapp 1.500 m² aber nicht ausreicht, zumal es wie die privaten Grundstücke im Umlegungsverfahren dem Flächenabzug für die Erschließungsflächen unterliegt.

 

Zur Sicherung der oben genannten drei städtebaulichen Ziele stellt es eine erhebliche Erleichterung dar, wenn die Gemeinde Bubenreuth weitere Grundstücke erwirbt. Zur Errichtung des Parkplatzes für die S-Bahn-Nutzer ist dies sogar zwingend erforderlich, da die Gemeinde weiteres Ersatzland für das Umlegungsverfahren benötigt. Dazu braucht die Gemeinde einen Zugriff auf die Flächen in diesem Gebiet, da eine Weiterveräußerung an Dritte das Erreichen der angestrebten Entwicklungszwecke erschweren, weiter verzögern und – hinsichtlich der Parkierungsanlage – sogar gänzlich scheitern lassen könnte. Es besteht daher ein gewichtiges öffentliches Interesse der Gemeinde, in dem Gebiet rechtzeitig Grundeigentum zu erwerben.

 

Eine Chance, dies zu erreichen – dies zeigen die Erfahrungen der letzten Jahre – hat die Gemeinde offenkundig nur, wenn sie ein Vorkaufsrecht ausüben kann. Vorliegend stehen der Gemeinde keine vorrangig anzuwendenden allgemeinen Vorkaufsrechte gemäß § 24 Abs. 1 BauGB zu, insbesondere besteht auch kein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. Satz 2 BauGB. Dieses sogenannte „Planaufstellungsvorkaufsrecht“ setzt sowohl einen Aufstellungsbeschluss als auch die Öffentlichkeitsbeteiligung voraus. Beides liegt nicht vor: Der Aufstellungsbeschluss ist nach den Erkenntnissen des Verwaltungsgerichts nicht wirksam und auch die öffentliche Auslegung des Bebauungsplan-Entwurfs gemäß § 3 Abs. 2 BauGB hat noch nicht stattgefunden.

 

Der Gemeinde bleibt aber noch die Möglichkeit, für ein Gebiet, in dem sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung ein Vorkaufsrecht an den bezeichneten Flächen zu begründen. Die Rechtsgrundlage für eine derartige Satzung hat der Bundesgesetzgeber mit § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB geschaffen.

 

Dieses besondere gesetzliche Vorkaufsrecht in den Maßnahmegebieten ist ein Instrument des vorsorgenden Grunderwerbs. Aus städtebaulichen Gründen soll die Gemeinde bereits im Frühstadium der Vorbereitung städtebaulicher Maßnahmen Grundstücke mit dem Ziel kaufen können, die späteren Maßnahmen leichter durchführen zu können (Stock in Ernst-Zinkahn-Bielenberg, Kommentar zum BauGB, RN 12 zu § 25). Sowohl das voraussichtlich mit einem noch einmal vergrößerten Geltungsbereich wieder neu zu beginnende Bebauungsplan-Aufstellungsverfahren als auch die sich daran anschließende Umlegung sind städtebauliche Maßnahmen, die die Gemeinde für das Gebiet Hoffeld nicht nur in Betracht zieht, sondern für die sie ganz konkrete Vorbereitungen bereits getroffen hat.

 

Der Erlass einer Vorkaufssatzung, wie im Beschlussvorschlag wiedergegeben, wird daher empfohlen.

 

Die Gemeinderäte möchten ein politisches Signal setzen, dass man das Gebiet Hoffeld als Gewerbegebiet entwickeln wolle. Es wird begrüßt, dass die Gemeinde mit dem Vorkaufsrecht die Möglichkeit schafft, aktiv auf die Gestaltung des Gebiets Einfluss zu nehmen.

 

Nach kurzer Diskussion fasst der Gemeinderat folgenden

 

Anwesend:

13

/ mit

10

gegen

2

Stimmen

 

(GRM Eger nimmt wegen persönlicher Beteiligung nicht an der Beratung und Abstimmung teil.)