Beschluss:

1.    Der vorgesehene Geltungsbereich des Bebauungsplans „Hoffeld“ ist nach Norden soweit zu erstrecken, so dass an die nach Westen verlängerte Hühnergasse auch nördlich angebaut werden kann. Ebenso wird der bisher ausgesparte Bereich westlich des bestehenden Ortsrandes in den Planbereich einbezogen; der Beschluss unter TOP 60.1 der Gemeinderatssitzung vom 18.09.2014 (Aufstellungsbeschluss) wird insoweit geändert.

2.    Sollte das Lärmgutachten zeigen, dass auf einem Teil der Flächen, gegebenenfalls auch nur unter bestimmten Voraussetzungen (beispielsweise mit entsprechenden Festsetzungen im Bebauungsplan), eine gemischte Nutzung möglich ist, so werden diese Bereiche des Gebiets als Mischgebiet (MI) festgesetzt und nur die sonstigen als lärmreduziertes und somit eingeschränktes Gewerbegebiet (eGE); der Aufstellungsbeschluss vom 18.09.2014 wird auch insoweit geändert.

3.    Ein Ankauf aller Flächen ist zwar weiterhin Ziel, jedoch nicht zwingende Voraussetzung für die Entwicklung des Gebiets; der Beschluss unter TOP 21 in der Gemeinderatssitzung vom 10.02.2015 wird dahingehend modifiziert. Da nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Gemeinde Eigentümer aller Grundstücke im Plangebiet wird, ist zur Neuordnung der Grundstücksverhältnisse ein Umlegungsverfahren erforderlich, das begonnen wird, sobald die planerischen und rechtlichen Voraussetzungen dafür gegeben sind. Bis zur Eröffnung des Umlegungsverfahrens bietet die Gemeinde freibleibend weiterhin an, Flächen zu einem gutachterlich festgestellten Preis aufzukaufen.

4.    Die Gemeinde schließt mit allen Grundstückseigentümern städtebauliche Verträge des Inhalts ab, wonach diese die Kosten und Folgekosten der Baulandausweisung tragen und mit denen die Ausrichtung der Grundstücksnutzung auf die von der Gemeinde im Bebauungsplan vorgegebenen bauleitplanerischen Ziele präzisiert wird (Kosten- und Folgekosten- sowie Zielbindungsverträge). Kommt es nicht mit allen Grundstückseigentümern zum Vertragsabschluss, wird das Gebiet ausschließlich als eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt.

Das Baulandentwicklungskonzept für das Gebiet Hoffeld sieht bisher vor, dass ein Treuhänder im Auftrag der Gemeinde alle Flächen erwirbt und die Erschließung durchführt und die Gemeinde die Grundstücke dann selbst vermarktet, um die Ansiedlung des Gewerbes nach ihren Vorstellungen steuern zu können (Beschluss unter TOP 15 der Gemeinderatssitzung vom 20.01.2015). Da die Gemeinde somit Eigentümer aller Flächen geworden wäre, hätte sich ein Umlegungsverfahren zur Neuordnung der Grundstücksverhältnisse erübrigt.

 

Wegen der mangelnden Bereitschaft der Eigentümer, der Gemeinde das gemäß dem geltenden Flächennutzungsplan für eine gewerbliche Bebauung vorgesehene Bauerwartungsland zu verkaufen, hat der Gemeinderat mit Beschluss vom 15.12.2015 das Gebiet Hoffeld auf einen südlichen Teilbereich reduziert. Dort sollten dann nur noch die Errichtung einer Parkierungsanlage an der S-Bahn-Station, die Erweiterung eines ortsansässigen Gewerbebetriebs auf einer ihm schon gehörenden Fläche sowie die Umverlegung und Renaturierung des Entlesbachs ermöglicht werden. Für dieses Gebiet „Hoffeld-Süd“ wurden sowohl die frühzeitige Behörden- als auch die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt.

 

Die Gemeinde konnte allerdings auch in diesem verkleinerten Gebiet (bisher) keine Flächen erwerben, so dass ein Umlegungsverfahren unvermeidlich ist, mit dem die Grundstücksverhältnisse nach den Vorgaben des Bebauungsplans neu geordnet und der Gemeinde die erforderlichen Flächen zur Erschließung und zum naturschutzrechtlichen Ausgleich kostenfrei zugeteilt werden. Der dafür vorzunehmende Flächenabzug darf jedoch 30 % der Gesamtfläche nicht überschreiten (§ 58 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Diese Vorgabe war in dem verkleinerten Planbereich nicht zu erfüllen, weshalb vorgeschlagen wird, das zu überplanende Gebiet wieder deutlich zu vergrößern.

 

Um entscheiden zu können, ob dem Wunsch der Eigentümer entsprochen werden könnte, die Flächen einer wenigstens teilweisen Wohnnutzung zuzuführen und sie statt ausnahmslos als Gewerbegebiet ganz oder teilweise als Mischgebiet (MI) auszuweisen – die Ausweisung von Wohngebiet (WA) ist wegen des Lärms dort ausgeschlossen –, wird momentan eine detaillierte lärmtechnische Untersuchung durchgeführt. Diese wird zeigen, ob überhaupt und falls ja, wo auf einem Teil der Flächen ein MI festgesetzt werden kann; die übrigen Flächen würden – wie bisher beabsichtigt – als eingeschränktes (lärmreduziertes) Gewerbegebiet (eGE) ausgewiesen.

 

Mit dem nachfolgend formulierten Beschlussvorschlag würde der Gemeinderat von seinen bisherigen Grundsätzen und den Darstellungen des geltenden Flächennutzungsplans abrücken und das Gebiet so weit wie möglich als MI statt als GE (bzw. eGE) ausweisen. Die Gemeinde würde auf einen Teil potentieller Gewerbeflächen zu Gunsten einer Wohnbebauung verzichten. Mit der Aufgabe des Ziels, die Flächen zu erwerben, kann die Gemeinde dann die Ansiedlung von Gewerbe nicht mehr privatrechtlich, sondern lediglich mit den Instrumenten des Bauplanungsrechts und damit nur noch relativ grob steuern (beispielsweise Einzelhandelsbetriebe oder Tankstellen ausschließen) – eine gezielte Auswahl gewünschter Betriebe mittels der Vermarktung eigener Grundstücke gibt sie aus der Hand.

 

GRM Karl betont in seiner ausführlichen Darstellung, wichtig für die SPD-Fraktion sei der Auftrag der Bürgerinnen und Bürger aus dem Bürgerentscheid, in dem von Schallemissionen beeinträchtigten Gebiet Gewerbe anzusiedeln, um Einnahmen für die Gemeinde und nahe Arbeitsplätze zu schaffen.

Die Umsetzung erweise sich als schwierig, da die Interessen der Grundstückseigner nicht immer mit den Vorstellungen der Gemeinde und der Bürgerschaft übereinstimmen würden. Um das Gewerbegebiet wenigstens mittelfristig realisieren zu können, sei die SPD-Fraktion bereit, den Grundstückseigentümern entgegenzukommen und, soweit das Lärmgutachten ein Mischgebiet für Bauen und Wohnen zulasse, dieses in die Planung mit aufzunehmen.

Die Kosten für die Planung und Erschließung sollten nicht der Allgemeinheit aufgelastet werden, sondern diese seien, vertraglich geregelt, von den Grundstückseigentümern, deren Grundstücke durch Bauleitplanung eine deutliche Wertsteigerung erfahren, zu tragen.

Wenn es keine Einigung mit den Grundstücksbesitzern gebe, bleibe dem Gemeinderat als einzige Möglichkeit, die Flächen für Gewerbe für die Zukunft so gut wie möglich zu sichern.

Die SPD-Fraktion frage sich, warum ein Gemeinderat, der für das Gemeinwohl und für die Wahrnehmung der Interessen der Bürgerinnen und Bürger von diesen gewählt wurde, die Bauleitplanung der Gemeinde durch eigene Planungen durchkreuze. Seine Fraktion erwarte, dass der Bauantrag, der die Zufahrt zum Gewerbegebiet Hoffeld einschränkt bzw. unter Umständen verhindert, zurückgenommen werde.

 

Die SPD-Fraktion beantragt, folgende Punkte in den Beschluss aufzunehmen:

Pkt. 5: Übernahme der Kosten durch die Grundstückseigner

Pkt. 6: Sicherung der gewerblichen Bebauung in einem möglichen Mischgebiet

 

GRM C. Dirsch erklärt, das Gebiet Hoffeld sei ein hervorragender und attraktiver Standort, um Gewerbe anzusiedeln. Er begrüßt die Kompromissbereitschaft der Gemeinde, in Abhängigkeit des Ergebnisses des Lärmgutachtens den Grundstücksbesitzern ein Mischgebiet zur eigenen Entwicklung der Wohnbebauung zu ermöglichen. Die Gemeinde sollte sich mit den Grundstückseigentümern an einen Verhandlungstisch setzen. Er halte es für falsch, von dem ursprünglichen Vorhaben abzuweichen, die Gewerbeflächen selbst nach Ankauf zu vermarkten, und befürchte, dass das entstehende Gewerbegebiet deshalb eines werde, das seine Möglichkeiten nicht nutze.

 

GRM C. Dirsch hofft, der Gemeinderat wolle nur Druck aufbauen und sein Verhalten nicht bis zum Ende durchziehen.

 

GRM Schäfer sieht die Entwicklung des Hoffeldes als Auftrag der Bürgerinnen und Bürger, die sich in Bürgerforen und Bürgerwerkstätten für die Schaffung von Gewerbeflächen ausgesprochen haben. Der im Februar 2015 gefasste Beschluss, der einen Einkauf aller Flächen durch die Gemeinde als Voraussetzung für die Entwicklung des Gebietes vorsieht, sei in Ordnung, berge aber das Risiko, dass nichts mehr weiter geschehe.

Er erachtet es als sinnvoll, den Grundstückseigentümern entgegenzukommen und gemeinsam mit ihnen zu planen. Er weist darauf hin, dass das Lärmgutachten auf Wunsch der Eigentümer erstellt werde.

 

GRM Paulus spricht sich dafür aus, auf die Grundstückseigentümer zuzugehen und alle an einen Tisch zu holen.

 

Nach ausführlicher Beratung wurde vom Gemeinderat vorgeschlagen, die Formulierung unter Punkt 4) des Beschlussvorschlags durch eine offene und weitergehende Formulierung zu ersetzen.

Sodann wurde nachfolgender Beschluss gefasst:

 

Anwesend:

15

/ mit

12

gegen

1

Stimme

 

(GRM Eger und GRM Seuberth nehmen wegen persönlicher Beteiligung nicht an der Beratung und Abstimmung teil.)