Beschluss:

 

Das gemeindliche Einvernehmen zum Antrag auf Baugenehmigung zur Sanierung und Erweiterung von Mehrfamilienhäusern sowie Neugestaltung der Außenanlagen mit Kfz-, Fahrrad- und Mülltonnenabstellplätzen auf dem Grundstück Fl.-Nrn. 95, 95/1, 95/2 und 95/3, Geigerstraße 1 bis 11 wird erteilt, da nach Auffassung der Gemeinde die Kriterien des § 34 BauGB – Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile – als erfüllt anzusehen sind.

 

Der Freiflächengestaltungsplan muss in enger Absprache mit dem Bauausschuss aufgestellt werden.

Die Bauvorhaben betreffen vier Mehrfamilienhäuser, die auf Grundstücken liegen, für die kein Bebauungsplan existiert. Der Gebietstyp gemäß Flächennutzungsplan ist ein Mischgebiet. Die Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich daher im Wesentlichen nach den Vorgaben des Baugesetzbuches (BauGB), aber auch die Regelungen der gemeindlichen Stellplatz- und Garagensatzung sind zu beachten.

 

Im Rahmen des § 34 BauGB ist daher zu prüfen, ob das Vorhaben sich

1.    nach Art und

2.    Maß der baulichen Nutzung,

3.    der Bauweise und

4.    der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll,

5.    in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Ferner muss

6.    die Erschließung gesichert sein,

7.    die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben und

8.    das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

 

Selbst wenn nach Prüfung das Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung als nicht erfüllt festgestellt wird, könnte gem. § 34 Abs. 3a BauGB unter bestimmten Bedingungen davon abgewichen werden.

 

Einige der oben genannten Kriterien können relativ leicht überprüft und dementsprechend beantwortet werden. Hierzu zählt zum Beispiel die Frage nach der gesicherten Erschließung oder die nach der Art der baulichen Nutzung (Wohngebäude), für beide ist eine positive Beantwortung anzunehmen.

 

Andere Prüfpunkte hingegen sind nicht so einfach mit ja oder nein, gegeben oder nicht gegeben zu beantworten. Besonders kritisch ist in diesem Zusammenhang die im Rahmen der Prüfung des Einfügegebots erforderliche Rücksichtnahme zu sehen. Ob diese hier evtl. verletzt ist, kann momentan mit Sicherheit weder bejaht noch verneint werden. Schon allein die massive Ausweisung von (neuen) Stellplätzen in Richtung der Wohngrundstücke in der Jahnstraße lässt daran zweifeln, ob dem Rücksichtnahmegebot noch entsprochen ist. Diesbezügliche immissionsschutzrechtliche Prüfungen sind deshalb unabdingbar. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung spielen zahlreiche Faktoren eine Rolle (z.B. Zahl der Vollgeschosse, Höhe der baulichen Anlage, Ausdehnung, evtl. auch GRZ und GFZ etc.), dass der Rahmen wohl als eingehalten angesehen werden kann, die Frage der bodenrechtlichen Spannung aber dennoch nicht ganz unberechtigt bestehen bleibt. Grundsätzlich schwierig zu beantworten ist die Frage nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden darf in den Fällen, in denen weder Baulinien noch Baugrenzen oder Bebauungstiefen planerisch festgelegt sind, so wie im vorliegenden Fall. Hier stellt sich die Frage, ob evtl. aus der bereits vorhandenen Bebauung eine faktische Baugrenze oder gar Baulinie abgeleitet werden könnte.

 

Angesichts dieser Vielzahl schwer zu beantwortender und wenn, dann in Summe auch eher als nicht erfüllt anzusehender Kriterien im Rahmen der Prüfung des § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) wäre das gemeindliche Einvernehmen beim momentanen Stand der Dinge zu versagen. Hinzu kommen noch die Problemfelder, die zwar rechtlich nicht direkt für die Entscheidung der bauplanungsrechtlichen Stellungnahme der Gemeinde beachtet werden müssen, deswegen von nicht weniger wichtiger Bedeutung für die Gemeinde sind. Hierzu zählen z.B. der Erhalt der bestehenden Begrünung (Bäume, Grünflächen), die Versiegelung von Grund und Boden durch die Errichtung von Stellplätzen, das Verkehrsaufkommen und die Auswirkungen auf das „Ortsbild“, auch wenn streng genommen dieses im Zuge der Prüfung des § 34 BauGB wohl als nicht beeinträchtigt anzusehen ist.

 

Das Vorhaben entspricht grundsätzlich dem Leitbild der Gemeinde, das der Nachverdichtung von Wohnbauflächen den Vorrang vor einer Ausbreitung des Siedlungsgebiets in die bisher noch unbebauten Außenbereiche einräumt. Sehr fraglich ist aber, ob es sich noch um eine „maßvolle Nachverdichtung“ handelt, wie es im Text des Leitbildes wörtlich heißt. Die Verwaltung kann daher momentan nur empfehlen, auf Grund des derzeitigen Kenntnisstandes und der vorgelegten Planungen das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen. Der Beschlussvorschlag ist aus rechtlichen Gründen positiv formuliert – ihm wäre daher nicht zuzustimmen.

 

Der Vorsitzende informiert über Folgendes:

 

Die Markierung mit Pflöcken auf dem Grundstück in der Geigerstraße wurde lediglich für den Ortstermin des Gemeinderates am Montag, 4. Juli, errichtet, um sich ein Bild der Situation machen zu können.

 

Die Sanierung der sich in einem nicht mehr tragbaren Zustand befindlichen Wohnungen wird durchgeführt, unabhängig von den Neubauten.

 

Wunsch der Mieter ist die Pflanzung eines Baumes vor der neuen Fassade. Die Mieter betonen auch, nicht gänzlich auf Stellplätze verzichten zu können. Die Anzahl der geplanten Stellplätze beträgt 54.

 

Anschließend nehmen die Sprecher der Fraktionen dazu Stellung:

 

GRM Schäfer (CSU-Fraktion) verweist auf die herrschende Wohnungsnot und begrüßt das Bauvorhaben des Bauträgers, sozialverträglichen Wohnraum zu schaffen. Die rechtliche Würdigung dieses Bauvorhabens liege beim Landratsamt. Seine Fraktion erhoffe sich einen sorgsamen Umgang mit den Mietern und auch die Festlegung günstiger Mieten für die Bewohner. Für jeden gefällten Baum sollte eine Ersatzpflanzung vorgenommen werden.

 

GRM Seuberth erklärt, die Fraktion der Freien Wähler befürworte die Renovierung der Wohnungen und begrüße die Schaffung neuen Wohnraums. Die Linden sollen erhalten bleiben. Ebenso soll die gemeindliche Stellplatz- und Garagensatzung eingehalten werden.

 

GRM Dr. Pfeiffer (SPD-Fraktion) begrüßt diese Baumaßnahme, die sich städtebaulich einfüge, da dringend benötigter, zusätzlicher Wohnraum geschaffen werde. Die Stellplatz- und Garagensatzung sollte nicht übererfüllt werden. Er schlägt vor, in den Beschlusstext die Verpflichtung zur Schaffung von Grünflächen aufzunehmen.

 

GRM G. Dirsch teilt mit, die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen begrüße die Sanierung. Es sei jedoch noch nicht über alle Möglichkeiten diskutiert worden, Überlegungen zur Aufstockung der bestehenden Gebäude sollten angestellt werden.

 

GRM Horner erachtet eine maßvolle Nachverdichtung für sinnvoll. Er spricht sich für die Sanierung aus, befürchtet durch die Erweiterungsbauten jedoch eine Beeinträchtigung des Ortsbildes und der Bewohner. Der Ausbau der Dachgeschosse sollte geprüft werden.

 

Eine Mieterin in der Geigerstraße möchte sich zu diesem Tagesordnungspunkt äußern.

 

GRM Rhades stellt folgenden Antrag, über den der Vorsitzende abstimmen lässt:

 

Antrag:

 

Die Sitzung wird unterbrochen, um der Mieterin Gelegenheit zu geben, ihre Meinung darzustellen.

 

Anwesend:

14

/ mit

10

gegen

4

Stimmen

 

Beginn der Unterbrechung: 20:25 Uhr

 

Die Bürgerin kritisiert, dass die Mieter nicht durch die Gemeinde oder die Baugenossenschaft informiert wurden, sondern durch andere. Die Neubauten wären eine Zumutung für die Mieter, da Grünflächen weggenommen würden. Das Bild in der Straße würde beeinträchtigt.

 

Der Vorsitzende erklärt dazu, es sei nicht Aufgabe der Gemeinde, die Mieter zu informieren. Die Baugenossenschaft werde die Mieter in einer Mieterversammlung informieren.

 

Ende der Unterbrechung: 20:35 Uhr

 

 

GRM G. Dirsch stellt folgenden Antrag, über den der Vorsitzende abstimmen lässt:

 

Antrag:

 

Über den Tagesordnungspunkt wird namentlich abgestimmt.

 

Anwesend:

14

/ mit

14

gegen

0

Stimmen

 

 

Namentliche Abstimmung:

 

Gabriele Dirsch		nein
Johannes Eger	ja
Andreas Horner		nein
Dr. Stephan Junger	ja
Wolfgang Meyer	ja
Doris Michaelis	ja
Annemarie Paulus	ja
Dr. Christian Pfeiffer	ja
Bärbel Rhades		nein
Tassilo Schäfer	ja
Christa Schmucker-Knoll	ja
Wolfgang Seuberth	ja
Christian Sprogar	ja
Norbert Stumpf	ja

 

Folglich:

 

Anwesend:

14

/ mit

11

gegen

3

Stimmen

(GRM Leyh nimmt wegen persönlicher Beteiligung nicht an der Diskussion und Abstimmung teil.)