Beschluss:

 

Wegen der nach Meinung des Bauausschusses doch ortsbildprägenden Auswirkungen des Bauvorhabens soll die Angelegenheit zur abschließenden Beratung und Beschlussfassung an den Gemeinderat weitergeleitet werden. Die Verwaltung soll versuchen, schon im Vorfeld vom Landratsamt belastbare Aussagen über die Genehmigungsfähigkeit (Vorprüfung) des Bauvorhabens zu erhalten.

Sachverhalt:

 

Die Bauvorhaben betreffen 4 Mehrfamilienhäuser die auf Grundstücken liegen, für die kein Bebauungsplan existiert. Der Gebietstyp gem. Flächennutzungsplan ist ein Mischgebiet. Die Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich daher im Wesentlichen nach den Vorgaben des Baugesetzbuches (BauGB), aber auch z.B. nach den Regelungen in der gemeindlichen Stellplatz- und Garagensatzung.

 

Im Rahmen des § 34 BauGB ist daher zu prüfen, ob das Vorhaben sich

 

1. nach Art und
2. Maß der baulichen Nutzung,
3. der Bauweise und
4. der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll,
5. in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Ferner muss
6. die Erschließung gesichert sein,
7. die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben und
8. das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

 

Selbst wenn nach Prüfung das Einfügeerfordernis in die Eigenart der näheren Umgebung als nicht erfüllt festgestellt wird, könnte gem. § 34 Abs. 3a BauGB unter bestimmten Bedingungen davon abgewichen werden.

 

Da der Verwaltung prüffähige Unterlagen erst am 31.05.2016 vorgelegt wurden, kann momentan noch keine abschließende, ausführliche Prüfung hinsichtlich der o.g. Kriterien erfolgen. Zu einigen relevanten Punkten kann aber schon jetzt folgendes ausgeführt werden:

 

1. Da es sich lediglich um die Erweiterung bestehender Wohngebäude handelt, ist die Art der baulichen Nutzung nicht vom Bestand abweichend und auch für diesen Gebietstyp vorgesehen.
2. Beim Maß der baulichen Nutzung spielen dagegen so viele Faktoren einer Rolle (z.B. Zahl der Vollgeschosse, Höhe der baulichen Anlage, Ausdehnung, evtl. auch GRZ und GFZ etc.), dass eine ausführliche Prüfung dahingehend noch etwas Zeit in Anspruch nehmen wird.
3. Bei der Bauweise wird zwischen offener (z.B. Einzel- oder Doppelhäuser, Hausgruppen) und geschlossener (giebelseitig ohne Grenzabstand, typisch in Städten) Bauweise unterschieden. Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um die offene Bauweise, die auch durch die geplante Erweiterung nicht verändert wird.
4. Die Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, muss in einem ausgewogenen Verhältnis zu den nicht überbauten Grundstücksflächen, also den Freiflächen, stehen. Hier spielt die sog. Grundflächenzahl (GRZ) eine entscheidende Rolle. Diese Zahl gibt das Verhältnis zwischen bebauter und unbebauter Grundstücksfläche wieder und ist nach den Vorgaben der Baunutzungsverordnung (BauNVO) bei gemischten Bauflächen mit max. 0,4 anzusetzen. Die Berechnungen des Antragstellers weisen eine GRZ von 0,3 (vor den Umbaumaßnahmen 0,21) aus, liegen also im Bereich des Möglichen.
5. Einfügen in die nähere Umgebung
6. Die Erschließung kann in jedem Fall als gesichert gelten (Wasser, Kanal, öffentliche Verkehrsfläche etc.).
7. Durch die vom Bauherren vorgesehenen Maßnahmen ist im ersten Moment keine Verschlechterung der Wohnverhältnisse auf den Baugrundstücken selbst und für die Nachbargrundstücke zu erwarten. Evtl. sind hier aber Faktoren zu berücksichtigen, die in die Beurteilung noch nicht eingeflossen sind. Hier wäre die Bauaufsichtsbehörde entsprechend zu beteiligen.
8. Das Ortsbild (und hier ist tatsächlich die zu erwartende Auswirkung auf den gesamten Ort gemeint) wird durch die beabsichtigten Baumaßnahmen nicht tangiert. Ob durch die Nachverdichtung im Quartier selbst (nähere Umgebung) eine unzumutbare Beeinträchtigung vorliegt, wird noch zu diskutieren sein.

 

Die oben dargelegten Ausführungen sollen noch keine abschließende Beurteilung des geplanten Bauvorhabens darstellen; hierzu sind mit den Fachbehörden erst noch Gespräche zu führen. Als erster Anhaltspunkt für eine grundsätzliche Entscheidung können sie jedoch sehr wohl dienen. Die Verwaltung wird versuchen bis zur Sitzung noch weitere Informationen und Kenntnisse zu erhalten.

 

 

Als Tischvorlage wurden den Bauausschussmitgliedern noch die folgenden Hinweise und Bemerkungen zur Behandlung des Antrags im Rahmen des § 34 BauGB gegeben:

 

1. Art der baulichen Nutzung:

Da es sich lediglich um die Erweiterung bestehender Wohngebäude handelt, ist die Art der baulichen Nutzung nicht vom Bestand abweichend und auch für diesen Gebietstyp vorgesehen.

 

2. Maß der baulichen Nutzung:

Das Maß der baulichen Nutzung erscheint beim Vergleich mit der umliegenden Bebauung (weitere Wohnblocks, ein größeres Wohn-/Geschäftshaus z.B. in unmittelbarer Nachbarschaft) nicht überproportional ausgenutzt. Die Anbauten stellen zwar eine gewisse Riegelbebauung in West-Ost-Achse dar, diese wird von der Baugenehmigungsbehörde aber als unbedenklich eingestuft, spielen beim Maß der baulichen Nutzung aber auch keine größere Rolle. Die Höhe der Gebäude wird nicht verändert, die einzelnen Bauteile wirken durch die Aufgliederung auch nicht überproportioniert, das Maß der baulichen Nutzung wird daher eingehalten.

 

3. Bauweise:

Bei der Bauweise wird zwischen offener (z.B. Einzel- oder Doppelhäuser, Hausgruppen) und geschlossener (giebelseitig ohne Grenzabstand, typisch in Städten) Bauweise unterschieden. Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um die offene Bauweise, die auch durch die geplante Erweiterung nicht verändert wird.

 

4. Grundstücksfläche, die überbaut werden soll:

Die Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, muss in einem ausgewogenen Verhältnis zu den nicht überbauten Grundstücksflächen, also den Freiflächen, stehen. Hier spielt die sog. Grundflächenzahl (GRZ) eine entscheidende Rolle. Diese Zahl gibt das Verhältnis zwischen bebauter und unbebauter Grundstücksfläche wieder und ist nach den Vorgaben der Baunutzungsverordnung (BauNVO) bei gemischten Bauflächen mit max. 0,4 anzusetzen. Die Berechnungen des Antragstellers weisen eine GRZ von 0,3 (vor den Umbaumaßnahmen 0,21) aus, liegen also im Bereich des Möglichen.

 

5. Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung:

Das Bauvorhaben wurde bereits im Vorfeld mit dem Landratsamt Erlangen-Höchstadt besprochen. Ein Verstoß gegen das Einfügegebot wurde dort nicht geltend gemacht. Auch der Bauausschuss sieht bei dem vorliegenden Bauvorhaben zwar durchaus eine gewisse Wirkung auf die vorhandene Umgebung. Jedoch ist diese, vergleicht man die bereits in unmittelbarer Nachbarschaft bestehende Bebauung mit einer Mischung aus Doppelhaushälften, etlichen Wohnblocks und einem größeren Wohn-/Geschäftshaus – das auch eine gewisse Blockwirkung entfaltet – mit der geplanten Erweiterung, dann kann man von einem Einfügen in die nähere Umgebung durchaus sprechen. Jedenfalls sind die zu erwartenden Auswirkungen nicht so groß, vor allem aber nicht atypisch für dieses Quartier, so dass auch der Bauausschuss sich der Meinung des Landratsamtes anschließt und das Einfügegebot für gewahrt ansieht.

 

6. Gesicherte Erschließung:

Die Erschließung kann in jedem Fall als gesichert gelten (Wasser, Kanal, öffentliche Verkehrsfläche etc.) sind bereits vorhanden und müssen nur unwesentlich erweitert werden.

 

7. Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse:

Durch die vom Bauherren vorgesehenen Maßnahmen ist im ersten Moment keine Verschlechterung der Wohnverhältnisse auf den Baugrundstücken selbst und für die Nachbargrundstücke zu erwarten. Zum Beispiel scheint eine ausreichende Belüftung und Besonnung der Wohneinheiten auf dem Baugrundstück selber, aber auch der auf den Nachbargrundstücken vorhandenen, gewährleistet bzw. scheint sich im Rahmen des Erträglichen zu bewegen.

 

8. Ortsbildbeeinträchtigung:

Eine Beeinträchtigung des Ortsbildes (und hier ist tatsächlich die zu erwartende Auswirkung auf den gesamten Ort gemeint) ist durch die beabsichtigten Baumaßnahmen nicht zu erkennen. Zwar werden durch die Nachverdichtung im Quartier selbst (nähere Umgebung) gewisse visuelle Veränderungen zu erwarten sein, die von jedem individuell als mehr oder weniger störend oder sogar als nicht störend empfunden werden, sind aber in ihrer Gesamtheit nach Meinung des Bauausschusses weder für die Grundstücksnutzer noch die Anlieger übermäßig belastend und demnach durchaus hinzunehmen.

 

 

Einvernehmlich wird die Verwaltung bzw. der Erste Bürgermeister beauftragt, mit dem Bauherren in Kontakt zu treten und zu versuchen, folgende Punkte bis zur Behandlung des Antrags in der Gemeinderatssitzung zu klären:

 

1. Die Stellplatzfrage soll neu überdacht und eine verträglichere Lösung unter möglichster Beibehaltung der gemeindlichen Stellplatz- und Garagensatzung erreicht werden.

 

2. Von verkehrsrechtlicher Seite und in Zusammenarbeit mit dem Bauherren soll die Möglichkeit der Schaffung eines verkehrsberuhigten Bereichs in der Geigerstraße erörtert werden.

 

3. Der Bauherr sollte möglichst zeitnah mit den Mietern Gespräche führen um diese über der beabsichtigten Baumaßnahme zu unterrichten und auch Rückmeldungen und Meinungen zur Erweiterungsmaßnahme zu erhalten.

Anwesend:

5

/ mit

5

gegen

0

Stimmen