Sachverhalt:

 

Für das Gebiet des „Hoffeldes“ – bekanntlich das Areal zwischen dem alten Ort und der Bahnlinie, das sich von der Neuen Straße aus nach Norden erstreckt – gibt es mittlerweile vielfältige Planungen und Planungserfordernisse, die untereinander in Einklang zu bringen sind:

1.    allgemein die Erforderlichkeit, Gewerbeflächen in Bubenreuth bereitzustellen,

2.    speziell der dringende Wunsch eines ortsansässigen Unternehmens, den Firmenparkplatz in das südlichste Hoffeld zu verlagern und ihn auf 45 Kraftfahr­zeugstellplätze zu vergrößern,

3.    die Erforderlichkeit, an der S-Bahn-Station ausreichend öffentliche Kraftfahrzeug- und Radstellplätze zur Verfügung zu stellen,

4.    die wegen des Bahnausbaus tatsächliche und rechtliche sowie ökologische Notwendigkeit, dem Entlesbach unter Berücksichtigung des vorliegenden Gewässerentwicklungskonzepts ein neues Bett zu geben,

5.    die Absicht eines Grundstückseigentümers, im Bereich des Hoffeldes ein Einfamilienhaus zu errichten, wofür er einen entsprechenden Bauantrag (Antrag auf Vorbescheid) eingereicht hat, zu dem er das gemeindliche planungsrechtliche Einvernehmen begehrt.

Zu 1.:

 

Es wird vorgeschlagen, das Gebiet „Hoffeld“ – wie im Flächennutzungsplan vorgesehen – als Gewerbegebiet auszuweisen. Gespräche des jetzigen und des früheren Ersten Bürgermeisters mit den Grundstückseigentümern zur Akzeptanz eines Gewerbegebiets im Hoffeld zeigen eine Bandbreite von uneingeschränkter Zustimmung bis kategorischer Ablehnung; teils wird die Zustimmung auch von der Realisierung des Baugebiets „Rothweiher“, teils von der Zulässigkeit auch einer Wohnbebauung im Hoffeld abhängig gemacht.

 

Zur Frage einer Wohnbebauung im Hoffeld ist folgendes festzustellen:

 

• Neueste Lärmgutachten haben ergeben, dass das Hoffeld nicht einmal teilweise zum Wohnen ausgewiesen werden kann. Wünschen von Grundstückseigentümern, das Gebiet als Mischgebiet oder teilweise als Wohn- und teilweise als Gewerbegebiet festzusetzen, kann deshalb schon aus immissionsschutzrechtlichen Gründen nicht entsprochen werden. Dies steht in scheinbarem Widerspruch zu dem jüngst baurechtlich zugelassenen Doppelhaus „Gartenstraße 8 und 10“ und zu dem anstehenden Vorhaben des Einzelhauses (siehe oben Nr. 5.), zu dem das Landratsamt seine Genehmigung bereits signalisiert hat. Im Bauleitplanverfahren gelten jedoch hinsichtlich des Lärmschutzes höhere Anforderungen als die, die ein einzelner Bauherr im Baugenehmigungsverfahren einhalten muss; oder grob vereinfacht ausgedrückt: Das, was sich ein Bauherr zum einen an Lärm und zum anderen an Zwängen zur Einhaltung eines Mindestmaßes von Lärmschutz zumutet (Anpassung des Gebäudegrundrisses, passiver Lärmschutz am Gebäude mit vorgehängten Fassaden, Lärmschutzfenster, Lüftungsanlagen usw.), das dürfte die Gemeinde in einem mit Bebauungsplan festgesetzten Gebiet aus gesundheitlichen Gründen an Lärm nicht zulassen oder den Bauherren an Lärmschutzmaßnahmen nicht vorschreiben.

 

• Darüber hinaus ist das „Hoffeld“ einer der letzten, wenn nicht gar der letzte Bereich im Ort, der einer gewerblichen Bebauung überhaupt zugeführt werden kann und soll – „soll“ im Hinblick auf seine Ortsrandlage und seine vergleichsweise gute Möglichkeit, ihn an leistungsfähige Verkehrswege anzubinden, ohne zusätzlichen Verkehr in den Ort hineinzuziehen. Dahingegen bietet der geltende Flächennutzungsplan für eine Wohnbebauung zahlreiche andere und auch gegenüber dem Hoffeld geeignete Flächen an. Diese beiden Argumente dürfte die Landesplanungsbehörde gegen die für eine Wohnbebauung erforderliche Änderung des Flächennutzungsplans anführen, der im Hoffeld nahezu ausschließlich eine gewerbliche Nutzung vorsieht.

Zu 3.:

 

Hierzu liegen uns ein Gutachten des Verkehrsverbundes Großraum Nürnberg (VGN) sowie die neuesten Planungen der Bahn zur Verlagerung der bestehenden Fahrradabstellplätze („B&R“-Anlage) vor. Das Gutachten des VGN geht von einem gegenüber dem Bestand zusätzlichen Bedarf von 40 bis 60 Fahrradstellplätzen, 5 Stellplätzen für Motorroller und 30 Kfz-Stellplätzen aus; vorhanden sind derzeit 30 Kfz-Stellplätze westlich und insgesamt 40 überdachte Fahrradabstellplätze westlich und östlich der Bahn (10 westlich, 30 östlich).

Zu 4.:

 

Der Entlesbach verläuft momentan noch zum Teil im Bahnseitengraben, der im Zuge des Bahnausbaus nach Osten verschoben wird. Die Bahnplanungen gingen und gehen wegen schon damaliger Bestrebungen der Gemeinde zur Ausweisung eines Gewerbegebiets im Hoffeld davon aus, dass die Gemeinde Bubenreuth dem Entlesbach – noch vor dem Bahnausbau, der in diesem Bereich Anfang nächsten Jahres beginnen soll – ein neues Bachbett schafft und die dazu erforderliche wasserrechtliche Genehmigung einholt, weshalb sie die Bachverlegung auch nicht in das Planfeststellungsverfahren einbezogen hat. Die Gemeinde ist allerdings bisher weder im Hinblick auf die Bachverlegung selbst noch auf ihre wasserrechtliche Zulässigkeit aktiv geworden. Folglich gibt es für die wegen des Bahnausbaus erforderliche, gegebenenfalls auch nur provisorische Bachumleitung derzeit noch keine wasserrechtliche Erlaubnis.

Zu 5.:

 

Das Bauvorhaben liegt in dem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ gem. § 34 BauGB (Innenbereich). Bauplanungsrechtlich ist es zulässig, da es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die vorhandene Bebauung einfügt. Das gemeindliche bauplanungsrechtliche Einvernehmen kann ihm nicht verwehrt werden. Gleichwohl nimmt das Vorhaben einen Standort, der eine ausreichende Zufahrt in das Hoffeld deutlich erschwert, wenn nicht gar verhindert.

 

Über die Erteilung des Einvernehmens ist innerhalb von zwei Monaten nach Einreichung des Bauantrags zu entscheiden, andernfalls gilt es als erteilt. Aus diesem Grund besteht akuter Handlungsbedarf. Will die Gemeinde nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden, muss sie ihre gemeindlichen Planungsabsichten im Hoffeld zunächst  konkretisieren und sodann gegen mutmaßlich widerstrebende Absichten von Grundstückseigentümern sichern. Dazu bedarf es zwingend eines Aufstellungsbeschlusses für einen Bebauungsplan und sodann einer entsprechenden Veränderungssperre in dessen künftigem Geltungsbereich oder Teilen davon. Das Ergebnis des Bürgerentscheids zur Bauleitplanung („Bubenreuth soll zusammenwachsen“) steht den einzuleitenden Verfahren ausdrücklich nicht entgegen.

 

 

Vor Beginn der Erörterung erklären GRM Eger und GRM Seuberth, dass sie persönlich beteiligt sind. Sie nehmen an der Beratung und Abstimmung zu den folgenden TOP 60.1 bis 60.3 nicht teil.