Beschluss:

 

Die Gemeinde Bubenreuth erschließt das Baugebiet „Rothweiher“ – das Inkrafttreten des Bebauungsplans vorausgesetzt – mit einem Erschließungsträger, der in seinem Namen und auf seine Rechnung sämtliche erforderliche Erschließungsanlagen, also die Erschließungsstraße, Wasserversorgungsanlage, Entwässerungsanlage und Immissionsschutzanlage (ohne Lärmschutzbebauung), errichtet bzw. errichten lässt und die Ausgleichsmaßnahmen durchführt bzw. durchführen lässt und der die für diese Anlagen und Maßnahmen anfallenden Kosten trägt.

 

Der Erschließungsträger übernimmt darüber hinaus sämtliche für das Gebiet bisher angefallenen und künftig anfallenden Kosten für die Aufstellung des Bebauungsplans und für die insoweit erforderliche parallele Änderung des Flächennutzungsplans sowie für Gutachten und Untersuchungen im Zuge der Planung.

 

Der Erschließungsträger organisiert die Neuordnung der Bodenverhältnisse und besorgt für die Gemeinde deren Geschäfte als Umlegungsstelle.

 

Der Erschließungsträger muss angemessen leistungsfähig sein, ausreichende Sicherheiten aufbieten können und einschlägige Referenzen aufweisen. Er erhält keine Bürgschaften oder andere Absicherungen der Gemeinde. Das Nähere regelt der zwischen ihm und der Gemeinde abzuschließende Vertrag.

 

Der Auftrag an einen Erschließungsträger wird, wenn dies rechtlich geboten ist, nach einer (beschränkten) Ausschreibung, ansonsten nach einer Markterkundung vergeben. Über die Beauftragung des Erschließungsträgers und über den mit ihm abzuschließenden Erschließungsvertrag entscheidet der Gemeinderat gesondert.

 

 

(Wegen persönlicher Beteiligung übergibt Erster Bürgermeister Greif für diesen Tagesordnungspunkt die Sitzungsleitung an Zweiten Bürgermeister Seuberth und nimmt im Zuhörerbereich Platz.)

 

Sachverhalt:

 

In der Gemeinderatssitzung am 30.07.2013 wurde unter TOP 61 der Antrag gestellt, dass die Einwendungen aus der Öffentlichkeit und die Stellungnahmen der Behörden zum Vorentwurf des Bebauungsplans „Rothweiher“ solange nicht behandelt werden, bis mit den betroffenen Grundstückseigentümern rechtsverbindlich festgelegt ist,

a)    ob die jeweiligen Grundstücke durch einen Bauträger für die Gemeinde kostenneutral erschlossen werden und alle Erschließungsanlagen einschließlich Schallschutzeinrichtungen, Stauraumsammler, Hebeanlage sowie Hochwasserschutzmaßnahmen innerhalb des Baugebiets unentgeltlich an die Gemeinde Bubenreuth übergeben werden oder

b)    ob die jeweiligen Grundstücke durch die Gemeinde Bubenreuth in einem gemeindlichen Umlegungsverfahren erschlossen und Beiträge nach den gültigen gemeindlichen Satzungen von den Baugrundstückseigentümern erhoben werden, wobei ein Teil der Erschließungsanlagen durch die Gemeinde und somit von allen Bürgern finanziert werden muss.

 

Der vom Gemeinderat einstimmig angenommene Antrag wurde damit begründet, dass die Erschließung des Gebiets „Rothweiher“ finanziell nicht gesichert sei, da der Finanzplan dafür keine Mittel in den kommenden Haushaltsjahren vorsehe.

 

In den bisherigen Verhandlungen mit den Grundstückseigentümern über die Festsetzungen des Bebauungsplans wurde immer wieder die Frage aufgeworfen, wie die Erschließung des Gebiets erfolgen soll. Dabei hat Erster Bürgermeister Greif stets betont, dass er davon ausgehe, dass die Gemeinde die Grundstückseigentümer – wie auch bei den letzten Baugebieten Bruckwiesen und Krenacker – an den Kosten der städtebaulichen Maßnahme im rechtlich maximal zulässigen Umfang beteiligen werde. Dazu müsse mit städtebaulichem Vertrag ein Erschließungsträger eingebunden werden. Rechtsgrundlage dafür ist § 11 BauGB, der die Möglichkeit städtebaulicher Verträge regelt. Diese Bestimmung lautet (in Auszügen) wie folgt:

 

„§ 11 Städtebaulicher Vertrag

 

(1) Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge schließen. Gegenstände eines städtebaulichen Vertrages können insbesondere sein:

 

1.    die Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen durch den Vertragspartner auf eigene Kosten; dazu gehören auch die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse, die Bodensanierung und sonstige vorbereitende Maßnahmen, die Erschließung durch nach Bundes- oder nach Landesrecht beitragsfähige sowie nicht beitragsfähige Erschließungsanlagen sowie die Ausarbeitung der städtebaulichen Planungen sowie erforderlichenfalls des Umweltberichts; die Verantwortung der Gemeinde für das gesetzlich vorgesehene Planaufstellungsverfahren bleibt unberührt;

2.    (…) die Durchführung des Ausgleichs im Sinne des § 1a Absatz 3 (…);

3.    die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind; dazu gehört auch die Bereitstellung von Grundstücken;

4.    (…)

5.    (…)

(…)

 

(2) Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte. Trägt oder übernimmt der Vertragspartner Kosten oder sonstige Aufwendungen, ist unbeschadet des Satzes 1 eine Eigenbeteiligung der Gemeinde nicht erforderlich.

 

(…)“

 

Die Gemeinde kann demnach einem Erschließungsträger die Erschließung eines Baugebiets mit Straße, Kanal und Wasser sowie gegebenenfalls weiteren Versorgungs- und Immissionsschutzanlagen übertragen, ihm die bisher angefallenen und künftig anfallenden Kosten für die Aufstellung des Bebauungsplans einschließlich der Kosten des naturschutzrechtlichen Ausgleichs und für Gutachten aufbürden und ihn die Geschäfte der Gemeinde als Umlegungsstelle besorgen lassen.

 

Der Erschließungsträger lässt sich seine Leistungen, die er gegenüber der Gemeinde erbringt, von den Grundstückseigentümern vergüten, mit denen er Kostenübernahmeverträge abschließt.

 

Die Anlagen, Straßen, Grün- und Ausgleichsflächen gehen nach Abschluss der Maßnahme in das Eigentum der Gemeinde über.

 

Die Gemeinde „spart“ sich so gegenüber der klassischen Baulandentwicklung (hier zuletzt das Baugebiet „Bräuningshofer Wegäcker“)

·         sämtliche Planungskosten für den Bebauungsplan mit Änderung des Flächen­nutzungsplans,

·         die Kosten aller Gutachten,

·         den Einsatz ihres Personals in der Umlegungsstelle,

·         den Einsatz ihres Personals zur Abwicklung der Baumaßnahmen,

·         den 10-Prozent-Kostenanteil an den Erschließungsstraßen, der ihr bei der Beitragserhebung als Eigenanteil verbleibt,

·         die Erhebung von Erschließungsbeiträgen für die Straßen und die Immissionsschutzanlagen,

·         die Erhebung von Herstellungsbeiträgen für Wasser und Kanal.

 

Damit trägt die Allgemeinheit keine Kosten für die Entwicklung des Baugebiets – eine Darstellung der Maßnahmen im Haushalt und Finanzplan/Investitionsprogramm entfällt – und die Gemeindeverwaltung wird wirksam entlastet.

 

Weigern sich einzelne Grundstückseigentümer, mit dem Erschließungsträger Kostenübernahmeverträge abzuschließen, bestünde die Möglichkeit sie hilfsweise zu Beiträgen heranzuziehen. Davon sollte die Gemeinde aus Gründen der Gleichbehandlung und Gerechtigkeit keinen Gebrauch machen, sondern dann den Bebauungsplan scheitern lassen.

 

Da die städtebaulichen Verträge Austauschverträge sind und die vereinbarten Leistungen auf beiden Seiten angemessen sein müssen (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB), dürfen die Grundstückseigentümer zusätzlich zu den von ihnen zu übernehmenden Kosten für die Herstellung der Wasserversorgungs- und Abwasserbeseitigungsanlage grundsätzlich nicht auch noch zu Herstellungsbeiträgen für diese Anlagen herangezogen werden. Die Erfahrung zeigt aber (zuletzt beim Baugebiet Krenacker), dass die Herstellungskosten für die Wasserversorgungs- und die Entwässerungsanlage eines Baugebiets oft niedriger sind als die möglichen Beitragseinnahmen. Deshalb wird der städtebauliche Vertrag um eine „Ablösungsvereinbarung“ ergänzt, in der geregelt wird, bis zu welchen Grundstücks- und Geschossflächen die Beiträge durch die vertragliche Übernahme der Herstellungskosten abgegolten (abgelöst) sind. Rechtsgrundlage dieser Vereinbarung sind unsere Beitrags- und Gebührensatzungen für Wasser und Abwasser (BGS/WAS und BGS/EWS).

 

Für den Abschluss der genannten Verträge zwischen Gemeinde und Erschließungsträger einerseits und zwischen Erschließungsträger und Grundstückseigentümern andererseits muss ein gewisses Maß an Planungssicherheit gegeben sein. Dazu ist es erforderlich, dass sich der Gemeinderat mit den Einwendungen und Stellungnahmen zum Vorentwurf des Bebauungsplans auseinandergesetzt hat, da daraus gewonnene Erkenntnisse gegebenenfalls noch in den Entwurf des Bebauungsplans einfließen müssen. Deshalb hält die Verwaltung die in dem Antrag enthaltene Bedingung, die Stellungnahmen der Einwender und Träger öffentlicher Belange erst dann zu behandeln, wenn die Kostenübernahmeverträge mit allen Grundstückseigentümern abgeschlossen sind, nicht für praktikabel. Mit dieser Reihenfolge käme das Bebauungsplanverfahren vorläufig oder vollständig zum Erliegen.

 

Anwesend:

15

/ mit

8

gegen

6

Stimmen

(Erster Bürgermeister Greif nimmt wegen persönlicher Beteiligung nicht an der Beratung und Abstimmung teil. GRM Karl und GRM Horner stimmen mit Nein.)