Beschluss:

 

Die Gemeinde Bubenreuth ändert zum zweiten Mal ihren Bebauungsplan 5/3 „Südhang“. Der Bebauungsplan „Südhang“ umfasst den größten Teil des Hanggebiets südlich von Marienplatz und Rosenhügel zwischen der Damaschkestraße im Westen, der Bebauungsgrenze bzw. dem Wald im Osten und der Bebauungsgrenze bzw. den Wiesen im Süden.

 

Diese zweite Änderung erstreckt sich auf die Flächen des Bebauungsplans 5/3 „Südhang“ mit Ausnahme der Flächen der ersten Änderung des Bebauungsplans durch den Bebauungsplan 5/3 A „Südhang“ (Flächen östlich der Birkenallee und südlich der Meilwaldstraße bis zu den Wiesen) und mit Ausnahme von Flächen einer zweizeiligen Bebauung westlich der Birkenallee.

 

Der (vorläufige) Bereich der Änderung mit einer Größe von insgesamt ca. 8,56 Hektar ist aus dem beigefügten Plan ersichtlich, der Bestandteil dieses Beschlusses ist.

 

Allgemeines Ziel der Planung ist, einerseits ein höheres Maß der baulichen Nutzung und insbesondere die Errichtung zusätzlicher und die Erweiterung vorhandener Wohngebäude zuzulassen, andererseits aber die Verdichtung so zu steuern, dass in ausreichendem Maße ortsbildprägende und städtebaulich erforderliche private Freiflächen erhalten bleiben.

 

Die Änderung erhält die Bezeichnung „Südhang 5/3 B“. Sie wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt, auf die frühzeitige Bürgerbeteiligung und die frühzeitige Behördenbeteiligung (§§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB) wird verzichtet (§ 13a Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 4 i.V.m. 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB), eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB wird nicht durchgeführt (§ 13a Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 4 i.V.m. 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

 

Übersichtsplan des (vorläufigen) Bereichs der Änderung:

 

Mit Schreiben vom 31.08.2010 hat das Landratsamt Erlangen-Höchstadt der Gemeinde Bubenreuth mitgeteilt, dass es ein planungsrechtliches Erfordernis erkenne, den aus dem Jahr 1967 stammenden Bebauungsplan zu überarbeiten oder aufzuheben. Begründet hat das Landratsamt seine Auffassung damit, dass die Gemeinde in der jüngeren Vergangenheit wiederholt von tragenden Festsetzungen des Bebauungsplans, insbesondere von den Festsetzungen über die überbaubaren Grundstücksflächen, Befreiungen zugestimmt hatte. Befreiungen sind nur dann zulässig, wenn – neben weiteren Voraussetzungen – die Grundzüge der Planung nicht berührt sind (§ 31 Abs. 2 BauGB). Dies sei aber der Fall, würden weitere Befreiungen erteilt. Das Landratsamt zeigt sodann drei Handlungsalternativen auf:

1.    Der Bebauungsplan solle weiterhin unverändert gelten, dann müsse sich die künftig noch mögliche Bebauung daran halten, oder

2.    die Gemeinde möchte die städtebauliche Entwicklung und Ordnung im Südhang neu – d.h. abweichend vom geltenden Bebauungsplan – ausrichten, dann liege ein Planungserfordernis im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB zur Aufstellung einer Änderung des Bebauungsplans vor, oder

3.    die Gemeinde hält eine Steuerung der Bebauung in den wenigen noch vorhandenen oder gegebenenfalls künftig sich nach Abriss auftuenden Baulücken nicht für erforderlich – in diesem Fall wäre der Bebauungsplan aufzuheben mit der Folge, dass die Zulässigkeit von Vorhaben dann nach § 34 BauGB zu beurteilen wäre; die künftige Bebauung hätte sich nach ihrer Art der baulichen Nutzung in ein faktisches Allgemeines Wohngebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB) und nach ihrem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einzufügen und dürfte das Ortsbild nicht beeinträchtigen (§ 34 Abs. 1 BauGB, der noch weitere, in dieser Betrachtung außer Acht zu lassende Anforderungen an das jeweilige Vorhaben stellt).

 

Die Angelegenheit wurde schon in den Gemeinderatssitzungen am 14.09.2010 unter TOP 60 und am 19.10.2010 unter TOP 68 behandelt; auf die Niederschriften dazu wird ausdrücklich Bezug genommen. Im Ergebnis sollten Befreiungen von wesentlichen Festsetzungen (u.a. der Baugrenzen, über das Maß der baulichen Nutzung, der Zahl der Geschosse) nicht mehr erteilt werden. Ein Vorhaben, das von diesen Festsetzungen abweicht, sollte entweder nicht oder nur im Wege eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplans zugelassen werden.

 

Im praktischen Vollzug zeigen sich nun die Nachteile dieser Vorgehensweise:

 

Das Verfahren des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist umständlich und äußerst zeitaufwendig, da ja jedes dem bisherigen Bebauungsplan nicht entsprechende Vorhaben, das zugelassen werden soll, sowohl eines eigenen Bebauungsplans als auch eines mit dem Bauherrn in intensiver Beratung individuell zu entwickelnden Vorhabens- und Erschließungsplans sowie eines im jeweiligen Einzelfall auszuhandelnden Durchführungsvertrags bedürfte.

 

Das Instrument des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist aber auch städtebaulich nicht unproblematisch. Diese Form der Bauleitplanung wird maßgeblich von Bauherrenseite getragen und sie befasst sich naturgemäß zunächst nur mit dem jeweiligen Vorhaben. Dadurch besteht die Gefahr, dass der Blick für das Ganze, den Kontext des Quartiers und des Ortes, in dem das Vorhaben verwirklicht werden soll, und für deren Struktur verloren geht.

 

So mag die „optimierte Ausnutzung“ einzelner Grundstücke mittels Vorhabenbezogener Bebauungspläne, die gegenüber dem geltenden Bebauungsplan ein höheres Maß der baulichen Nutzung zulassen, zu einer zunächst nur punktuellen und durchaus noch ortsbildverträglichen Nachverdichtung führen. Wird das Instrument aber häufiger eingesetzt, besteht die Gefahr einer unerwünschten, sich mit der Zeit flächig ausbreitenden Nachverdichtung, die erstens das Ortsbild grundlegend nachteilig verändert und die zweitens die nur geringe Leistungsfähigkeit der nicht weiter ausbaufähigen Anlieger- und Sammelstraßen überfordert.

 

Die Verwaltung hielte deshalb – in Übereinstimmung mit dem Landratsamt – die Aufstellung eines (einfachen) Bebauungsplans für diejenigen Bereiche des Südhangs für sinnvoll und notwendig, die in ausreichendem Maße noch freie Flächen und damit Nachverdichtungspotentiale aufweisen. Dabei könnte sich der Bebauungsplan gegebenenfalls darauf beschränken, die Art (allgemeines Wohngebiet) und das Maß der baulichen Nutzung (Mindestgröße der Grundstücke, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse usw.) festzusetzen, während die überbaubaren Grundstücksflächen nicht festgesetzt würden, sondern nur die von Bebauung freizuhaltenden Flächen, also die nicht überbaubaren Flächen. So könnten zusätzlich zum Bestand oder – nach Abriss – auch anstelle des Bestandes weitere Gebäude zugelassen werden, ohne dass dies zu einer überbordenden Nachverdichtung führen würde.

 

Der Änderungsbebauungsplan dient ausschließlich der Nachverdichtung und damit einem der im Baugesetzbuch genannten Fälle der Innenentwicklung. Nach überschlägiger Berechnung wird mit der Änderung eine zusätzliche zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (das ist der Anteil der Grundstücke, der zusätzlich mit baulichen Anlagen überdeckt werden darf) von weniger als 20 000 Quadratmeter festgesetzt. Damit sind die Voraussetzungen gegeben, dass der Bebauungsplan im „beschleunigten Verfahren“ nach § 13a BauGB aufgestellt werden kann. Von einer Umweltprüfung wird kraft Gesetzes abgesehen, da ein derartiger Bebauungsplan keine erheblichen umweltrelevanten Wirkungen erwarten lässt.

 

Es wird darauf hingewiesen, dass an der Beschlussfassung nicht mitwirken darf, wer persönlich beteiligt ist; dies betrifft GRM Schelter-Kölpien.

 

Die Verwaltung erläutert den Sachverhalt. Nach kurzer Aussprache und Beratung beschließt der Gemeinderat wie folgt:

 

 

Anwesend:

15

/ mit

12

gegen

2

Stimmen

(GRM Schelter-Kölpien nimmt wegen persönlicher Beteiligung an der Beratung und Abstimmung nicht teil.)