Beschluss:

 

Der Gemeinderat nimmt das Schreiben des Landratsamtes Erlangen-Höchstadt vom 31.08.2010 zur Kenntnis.

 

Der Gemeinderat lehnt es ab, den Bebauungsplan Nr. 5/3 „Südhang“ aufzuheben, da sich dann die Zulässigkeit eines Bauvorhabens allein nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) beurteilen würde. Wie die Baulücken gefüllt würden, bestimmten dann maßgeblich die Bauantragsteller. Es wäre dann der Fall nicht ausgeschlossen, dass die Gemeinde mit einem Vorhaben konfrontiert wird, das ihren ortsplanerischen Vorstellungen nicht entspricht, dem sie aber gleichwohl ihr Einvernehmen nicht verweigern darf. Eine Steuerung der Nachverdichtung ist mit dem Instrument des gemeindlichen Einvernehmens nur sehr bedingt möglich, denn innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig und folglich zuzulassen, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise (offene oder geschlossene) und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist; dabei darf das Ortsbild nicht beeinträchtigt werden. Die Gemeinde hätte dann also jedenfalls keine Möglichkeit, auf die Bebauung gegebenenfalls auch detailliert einzuwirken. Aber selbst der umgekehrte Fall ist denkbar: Es könnte eine beabsichtigte Verdichtung auch der ortsplanerischen Vorstellung entsprechen, aber dennoch nicht zulässig sein, weil sie sich etwa nach dem Maß der baulichen Nutzung oder der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung nicht einfügt.

 

Der Gemeinderat sieht aber aktuell auch kein Planungserfordernis dahingehend, den gel­tenden Bebauungsplan mit dem Ziel einer intensiven und zeitnahen Nachverdichtung zu überarbeiten, da der Bebauungsplan 5/3 weiterhin die Planungsabsichten der Gemeinde wiederspiegelt. Eine Nachverdichtung im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans stellt kein vorrangiges ortsplanerisches Ziel dar, darauf soll daher auch nicht aktiv – etwa mit einer diesbezüglichen Angebotsplanung – hingewirkt werden. Die Nachverdichtung ist vielmehr grundsätzlich nur in dem von dem geltenden Bebauungsplan vorgegebenen Rahmen zulässig. Gleichwohl soll im Interesse des schonenden Umgangs mit Grund und Boden eine nicht von der Gemeinde angestoßene Nachverdichtung dann nicht verhindert werden, wenn sie sich in die vom Bebauungsplan „Südhang“ und von der vorhandenen Bebauung geschaffene Struktur einfügt. Ob und wie sich die Nachverdichtung in die geltende Planung bzw. den vorhandenen Bestand einfügt und ob und wie die zusätzliche Bebauung erschlossen werden kann, ist im jeweiligen Fall im Verfahren zur entsprechenden Änderung des geltenden Bebauungsplans nachzuweisen.

 

Gegen eine Angebotsplanung sprechen auch praktische Erwägungen: Wie die Erfahrung der jüngeren Vergangenheit lehrt, werden immer häufiger ältere Bestandsgebäude von den (neuen) Eigentümern abgebrochen. Dadurch ergeben sich zum jetzigen Zeitpunkt nicht absehbare Möglichkeiten, unbebaute rückwärtige Bereiche neu zu erschließen oder Grundstücke zu teilen. Heute von der Gemeinde aufgestellte Pläne können dadurch morgen schon wieder Makulatur sein.

 

Für beabsichtigte Baumaßnahmen zur Nachverdichtung gilt daher folgendes:

 

1. Nachverdichtungen sind grundsätzlich nur dann möglich, wenn sie den Festsetzungen des Bebauungsplans 5/3 entsprechen.

 

2. Entsprechen beabsichtigte Nachverdichtungen nicht den Festsetzungen (die in Klammern gesetzten Ziffern verweisen auf die Nummerierung der Textlichen Festsetzungen):

·      der Baugrenzen, soweit es Nebengebäude betrifft,

·      der zwingenden Firstrichtung,

·      der Zulässigkeit von Kniestöcken (Nr. 1),

·      der Zulässigkeit von Dachaufbauten (Nr. 2) oder

·      der Dachform mit Dachneigung und der Traufhöhe (Nr. 13),

 

so kann Befreiungen davon nach pflichtgemäßem Ermessen zugestimmt werden.

 

3. Entsprechen beabsichtigte Nachverdichtungen nicht den Festsetzungen

·      der Baugrenzen, soweit es Hauptgebäude betrifft, oder der Baulinien,

·      der offenen Bauweise (Nr. 10),

·      über das Maß der baulichen Nutzung (Nr. 11) oder

·      über die Zahl der Geschosse und ihrer Ausbildung – Dachgeschoss als Vollgeschoss – (Nr. 12),

 

so kann oder darf Befreiungen davon keine Zustimmung erteilt werden.

 

Liegt in diesen Fällen die Nachverdichtung im Interesse des schonenden Umgangs mit Grund und Boden (§ 1a Abs. 2 BauGB) und erscheint sie geeignet, eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung im Südhang zu gewährleisten, so besteht dann ein Planungserfordernis in Bezug auf diese beabsichtigte Nachverdichtung. Denn die Gemeinde hat die Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist (§ 1 Abs. 3 BauGB). Der Gemeinderat wird dann die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Änderung des geltenden Bebauungsplans in einem der Verfahren nach § 1 Abs. 8 bzw. den §§ 12, 13 oder 13a Baugesetzbuch beschließen. Der erforderliche Nachweis, dass die Nachverdichtung eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung des Südhangs gewährleisten wird, ist dann in diesem Änderungsverfahren zu erbringen, in dem auch die weiteren öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander abgewogen werden (§ 1 Abs. 7 BauGB). Das Verfahren ist „ergebnisoffen“, d.h. es ist durchaus möglich, dass der geforderte Nachweis nicht gelingt.

 

Von diesem Grundsatzbeschluss unberührt bleiben Entscheidungen über Befreiungen von den anderen, hier nicht angesprochenen Festsetzungen des Bebauungsplans, die für die Nachverdichtung nicht relevant sind, etwa über die Verwendung bestimmter Baustoffe (z. B. für die Grundstückseinfriedungen zur Straße hin – Nr. 7 der Textlichen Festsetzungen).

Wortprotokoll:

 

Der Gemeinderat hat die Angelegenheit bereits in seiner Sitzung am 14.09.2010 behandelt und den Bürgermeister beauftragt, mit dem Landratsamt zu klären, ob es neben einer Aufhebung oder Überplanung des geltenden Bebauungsplans „Südhang“ weitere Handlungsalternativen gibt. Dazu teilt die Verwaltung das Ergebnis einer Besprechung am Landratsamt mit. Danach ist das Landratsamt der Auffassung, dass die Gemeinde den geltenden Bebauungsplan „Südhang“ ändern müsse, wenn sie eine weitere Verdichtung dieses Bereichs zulassen wolle. Dabei genüge es, nur die für eine Nachverdichtung in Frage kommenden Flächen neu zu überplanen. Damit die bauliche Entwicklung dort nach den Vorstellungen der Gemeinde aktiv gesteuert werden könne, müsse sie die ortsplanerischen Vorgaben setzen. Daraus ergebe sich ein unmittelbares Planungserfordernis, dem mit einer jetzt einzuleitenden Änderung des Bebauungsplans Rechnung zu tragen sei.

 

In der Aussprache legt die Verwaltung ihre abweichende Rechtsauffassung dar. Nach ausführlicher Beratung beschließt der Gemeinderat wie folgt:

Anwesend:

15

/ mit

13

gegen

2

Stimmen