Beschluss:

 

Dem Einwand des Landratsamtes Erlangen-Höchstadt, Immissionsschutz, vom 16.09.2009, 40 171/172, Rechnung tragend, wird der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Eichenplatz Nord“ geändert. Der Entwurf mit Begründung in der Fassung der ersten Änderung, Stand 10.11.2009, wird gebilligt.

 

Die Gemeinde führt gemäß § 13 Abs. 2 i.V.m. § 13a Abs. 2 BauGB zu dem geänderten Entwurf gemäß § 4a Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB eine erneute Auslegung und i.V.m. § 4 Abs. 2 BauGB eine erneute Behördenbeteiligung durch. Die Auslegungsfrist wird gem. § 4a Abs. 3 Satz 3 BauGB auf zwei Wochen verkürzt.

Sachverhalt:

 

Zum Entwurf des Bebauungsplans über das „Besondere Wohngebiet“ (WB), der in der Sitzung am 26.05.2009 mit Änderungen gebilligt wurde und zu dem sodann die Öffentlichkeit und die Behörden beteiligt wurden, hat das Landratsamt immissionsschutzrechtliche bzw. bauleitplanerische Bedenken wie folgt geäußert:

 

„Im Hinblick auf die planungsrechtliche Situation wird zu bedenken gegeben, dass Beson­dere Wohngebiete gemäß § 4a Baunutzungsverordnung (BauNVO) nur für Gebiete anzuwenden sind, welche bereits überwiegend bebaut sind und die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger Nutzung eine besondere Eigenart aufweisen. Da für den hier räumlich begrenz­ten Geltungsbereich ausnahmslos eine Neuplanung für Wohnnutzung vorliegt (vgl. Ziffer 2.2 der Begründung) wird angeregt, die Art der festgesetzten baulichen Nutzung ‚WB‘ zu prüfen. Wird das Planungsziel zudem auch mit der Ausweisung anderer planungsrechtli­cher Nut­zungen, wie beispielsweise einem ‚Allgemeinen Wohngebiet‘ oder einem ‚Mischgebiet‘ erreicht, so könnte dies auf ein zu­sätzliches Prüfungskriterium hindeuten.“

 

Die Verwaltung hat mit der Regierung von Mittelfranken und dem Landratsamt Erlangen-Höchstadt verschiedene Möglichkeiten erörtert, dem genannten Einwand zu entsprechen:

 

1.    Die fraglichen emittierenden Betriebe im Werkstättenweg werden in das WB einbezogen, der Geltungsbereich des Bebauungsplans entsprechend erweitert, oder

2.    der Bebauungsplan setzt – was nur beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan möglich ist – kein Gebiet nach der BauNVO fest (die Festsetzung „WB“ wird aus dem Entwurf des Bebauungsplans wieder gestrichen), sondern bestimmt lediglich, dass vorgesehen sei, dort „ein Vorhaben, bestehend aus zwei Wohnhäusern mit acht bzw. drei Wohneinheiten und insgesamt 13 Fahrzeugstellplätzen entsprechend dem II. Teil des zwischen der Gemeinde Bubenreuth und dem Vorhabenträger abgeschlossenen Durchführungsvertrags“ zu errichten und dass die überplante Fläche in ein Gebiet eingebettet ist, das seinem Charakter nach einem WB entspricht.

Mit der Alternative 1 werden die im Umkreis um das Vorhaben bestehenden emittierenden Betriebe durch die Festsetzungen des Bebauungsplans reglementiert und müssen dann hinsichtlich Produktion und Lieferverkehr nachts Lärmwerte des Wohngebiets zwingend einhalten. Gerade das aber lehnen die Inhaber der im Werkstättenweg ansässigen Firmen ab. Sie sehen darin Einschränkungen einer künftig gegebenenfalls ausgeweiteten oder sonst veränderten Produktion. Sie würden lediglich der Festsetzung eines „Mischgebietes“ zustimmen.

 

Folglich bleibt nur noch Alternative 2. So wie die Festsetzung in einem Bebauungsplan aber vom Landratsamt vorgeschlagen wurde, bindet sie sich ausschließlich an den Durchführungsvertrag, wobei dann wieder das Problem besteht, dass selbst wenn in einem Gebäude statt acht nur sieben Wohneinheiten errichtet werden sollen, eine Änderung des Bebauungsplans erforderlich wird oder anders ausgedrückt, die Absicht, den Bebauungsplan nach § 12 Abs. 3a Baugesetzbuch zu konzipieren, wird durchkreuzt.

 

Nun steht aber in dem fraglichen Absatz 3a, dass in einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan ein Baugebiet nicht nur nach der BauNVO, sondern auch sonst allgemein festgesetzt werden kann. Diese weitere Möglichkeit hat die Verwaltung mit Herrn Schmalz von der Regierung von Mittelfranken erörtert und vorgeschlagen, statt ein „WB“ nach § 4a BauNVO festzusetzen, dass zulässig sein sollen „Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude sowie Anlagen für gesundheitliche Zwecke“. Auf diese Weise könne gegebenenfalls auch ein neuer oder geänderter Durchführungsvertrag geschlossen und eine Umnutzung der Wohnungen – auch für Arzt- oder Krankengymnastik-Praxen – ermöglicht werden, ohne den Bebauungsplan zu ändern. Die so allgemein festgesetzten Nutzungen erlauben die Einbettung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sowohl in ein Gebiet, das dem Charakter eines WB entspricht als auch in eines mit dem Charakter MI, wobei die Verwaltung aber davon ausgeht, dass hier eine WB-Situation vorliegt.

 

Der Vorhabenträger wurde gebeten, eine dieser dritten Alternative entsprechende Umplanung des Bebauungsplan-Entwurfs in die Wege zu leiten. Die Änderung muss der Gemeinderat billigen; sie betrifft dazu die Grundzüge der Planung, weshalb eine erneute Beteiligung der Behörden und der Öffentlichkeit im Rahmen einer Auslegung erforderlich wird. Es ist deshalb ein neuerlicher Billigungs- und Auslegungsbeschluss zu fassen.

 

Der anwesende Planer und die Verwaltung erläutern in der Beratung Sachverhalt und Rechtslage. Sodann fasst der Gemeinderat folgenden

 

Anwesend:

14

/ mit

14

gegen

0

Stimmen

(Keines der bei der Beratung und Abstimmung mitwirkenden Gemeinderatsmitglieder ist persönlich beteiligt.)