Beschluss:

 

Dem Antrag auf Baugenehmigung der Schultheiss Wohnbau AG, Lerchenstraße 2 in 90425 Nürnberg, zur Errichtung einer Eigentumswohnanlage mit zwei Häusern und Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.-Nrn. 152/1, 152/2, 152/3, 152/27, 152/85, 152/86 und 152/97, Eichenplatz/Frankenstraße/Werkstättenweg, wird das gemeindliche Einvernehmen erteilt.

Bebaut werden soll ein Areal, auf dem neben den gewerblich genutzten Gebäuden der ehemaligen Firma Klira auch drei – seit längerer Zeit nicht mehr bewohnte – Wohngebäude stehen. Der gesamte Komplex soll abgerissen werden und es sollen insgesamt zwei neue Baukörper mit Tiefgarage entstehen, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Geplant ist, zehn Wohneinheiten neu zu errichten, wobei auf Haus 1 (entlang Werkstättenweg) zwei Wohnungen und auf Haus 2 (Eichenplatz/Frankenstraße) acht Wohnungen entfallen. Die Stellplätze sollen komplett in der Tiefgarage angeordnet werden; ein Stellplatz ist oberirdisch am Werkstättenweg vorgesehen. Laut Stellplatz- und Garagensatzung der Gemeinde Bubenreuth sind insgesamt 20 Stellplätze erforderlich (keine der Wohnungen hat unter 60 m² Wohnfläche), planerisch nachgewiesen sind lediglich 15 Stellplätze. Die aus ortsgestalterischen Gründen erwünschte Ausrichtung der Firstrichtung entlang der jeweiligen Anbaustraßen Birkenallee (zum Eichenplatz), Frankenstraße und Werkstättenweg ist gegeben. Weiterhin wäre noch die Frage zu klären, ob Haus 1 ohne Abstandsflächen direkt an die dort vorhandene Bebauung im Westen angeschlossen werden könnte (geschlossene Bauweise).

 

Der vorliegende Bauantrag ist nach der Rechtsauffassung des Landratsamtes darauf gerichtet, eine (mit dem Abbruch der Bestandsgebäude) entstehende „Baulücke“ zu schließen. Das Vorhaben ist demnach bauplanungsrechtlich nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen („Innenbereich“). Es ist – neben weiteren Voraussetzungen – dann zulässig, wenn es sich nach der Art der baulichen Nutzung in die „Eigenart der Umgebung“ einfügt. Im Baugenehmigungsverfahren bedarf es dazu des Einvernehmens der Gemeinde, das diese nur aus bauplanungsrechtlichen Gründen verweigern darf (§ 36 Abs. 2 BauGB).

 

Das die Grundstücke des Vorhabens umgebende – unbeplante – Gebiet, die Geigenbauersiedlung, ist von einer Gemenge-Lage von Wohnen und Gewerbe geprägt. Aufgrund der darin (bisher) vorhandenen „besonderen Art der baulichen Nutzung“ (§ 1 Abs. 2 Baunutzungsverordnung – BauNVO – ) ist es einem „Mischgebiet (MI)“ i.S.d. § 6 BauNVO vergleichbar und deshalb im Flächennutzungsplan auch so dargestellt. Errichtet werden sollen ausschließlich dem Wohnen dienende Gebäude – auf der Baufläche wird also keine Mischung von Wohnen und Gewerbe erzielt –, so dass sich das Vorhaben isoliert betrachtet nach seiner Art der baulichen Nutzung zunächst nicht in die gebietstypische gemischte Bebauung einfügt, mit der Folge wiederum, dass dazu das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt werden könnte.

 

Für eine zutreffende Beurteilung des „Einfügens“ des Vorhabens muss aber auch berücksichtigt werden, dass für ein MI durchaus ein Nebeneinander von rein gewerblich genutzten Grundstücken und ausschließlich dem Wohnen dienenden Grundstücken typisch ist, also nicht nur Wohnnutzung neben gewerblicher Nutzung auf einem Grundstück ausgeübt wird. So betrachtet, würde sich das (Wohnbau-)Vorhaben nur dann nicht mehr einfügen, wenn es ein „Umkippen“ des Gebiets vom bisher vorhandenen Charakter als MI hin zu einem „Allgemeines Wohngebiet (WA)“ bewirken würde.

 

Nach der Rechtsauffassung des Landratsamtes muss ein Mischgebiet auf mindestens 30 % seiner Fläche eine gewerbliche Nutzung aufweisen. Wenn dieser Wert nicht ohnehin schon jetzt unterschritten werde, so geschehe dies spätestens dann, wenn diese weiteren Wohngebäude errichtet würden. Mit anderen Worten: Das beantragte Vorhaben ändert nach Meinung des Landratsamtes den Gebietscharakter hin zu einem WA, in dem der Wohnnutzung naturgemäß ein höherer Stellenwert zukommt als im MI. Dies wiederum könne zur Folge haben, dass zum Schutz der Wohnbebauung vor Immissionen die dort bestehenden Gewerbebetriebe in ihren Möglichkeiten, insbesondere Betriebsart, -umfang oder -zeiten zu ändern, eingeschränkt werden müssen. Dies wiederum löst Schadenersatzansprüche aus.

 

Angesichts dieser Problematik hat der Gemeinderat mit Beschluss Nr. 53 vom 24.07.2007 einstimmig entschieden, für die Fläche des Vorhabens durch Bebauungsplan gegenwärtig kein WA festzusetzen, vielmehr solle mit Rücksicht auf das im näheren und weiteren Umfeld ausgeübte Gewerbe die gemischte Nutzung erhalten bleiben. Dies erfordert aber auch, eine – durch eine Bauleitplanung nicht gesteuerte – sukzessive Änderung des Gebietscharakters nicht noch aktiv zu unterstützen. Unter diesen Umständen muss das Landratsamt das Wohnbau-Vorhaben ablehnen und die Gemeinde darf dazu ihr Einvernehmen nicht erteilen.

 

In der Beratung plädiert GRM Greif für das Vorhaben, das nach den jüngsten Absichten des Bauträgers seniorengerecht ausgebaut werden soll; komme es nicht zu Stande, verfiele die aufgelassene Fabrikationsstätte und es entstehe ein Schandfleck.

 

GRM Reiß hält eine etwaige Beeinträchtigung der Wohnnutzung durch die umliegenden Gewerbebetriebe für unerheblich; das Wohnen werde auch und erst recht gestört, wenn der Forderung des Landratsamtes nach einer gemischten Nutzung innerhalb des Objekts Rechnung getragen werde. Im übrigen sei er der Meinung, dass sich am Gebietscharakter „Mischgebiet“ nichts ändere, auch wenn das Wohnbauvorhaben dort errichtet würde. Dem widerspricht der Vorsitzende, der die Auffassung des Landratsamtes vertritt, wonach das Gebiet vom MI ins WA kippe, werde das beantragte Vorhaben verwirklicht.

 

GRM Hitthaler-Teller befürwortet eine gemischte Nutzung des Objekts. So werde für den potentiellen Käufer oder Nutzer der Wohnungen offenkundig, dass er sich im Mischgebiet befinde und deshalb gewisse Beeinträchtigungen durch Gewerbelärm hinnehmen müsse.

 

GRM Winkelmann möchte zwar auch verhindern, dass eine Ruine entsteht, und würde die Errichtung einer Seniorenwohnanlage begrüßen. Gleichwohl sei der Schutz der bestehenden Betriebe dort vorrangig, zumal ja freie Gewerbeflächen weder in einem Gewerbe- noch in einem Mischgebiet vorhanden seien. Auch GRM Karl teilt die Bedenken der Firmen, die eine Einschränkung befürchten; er habe Sorge, Betriebe zu verlieren.

 

GRM Horner blickt in die Geschichte der Bebauung im Bereich des Eichenplatzes und erkennt einen fortlaufenden Wandel hin zu verstärkter Wohnnutzung, der sich am deutlichsten mit dem Bau des Altenheimes gezeigt habe, das nun an der Stelle der dort früher vorhandenen Geigenbauer-Lehrwerkstatt stehe.

 

Der Vorsitzende beendet die Aussprache und beantragt eine namentliche Abstimmung. Dieser Geschäftsordnungsantrag wird einstimmig angenommen.

 

GRM Horner möchte den Beschlussvorschlag in der Weise erweitern, dass dem Landratsamt aufgegeben wird, in der Baugenehmigung als Auflage zu verfügen, dass der Grundstein der Geigenbauersiedlung, der sich in dem abzubrechenden Gebäude befindet, aus denkmalschützerischen Gründen gesichert wird. Diesen Antrag lässt der Vorsitzende nicht zu, da er keinen Bezug zu der Entscheidung über das erforderliche bauplanungsrechtliche Einvernehmen habe.

 

 

Namentliche Abstimmung:

 

Angermüller, Sieglinde	ja
Greif, Rudolf	ja
Hauke, Maria	ja
Hitthaler-Teller, Beatrix		nein
Horner, Andreas	ja
Johrendt, Hildegard		nein
Karl, Johannes		nein
Pilhofer, Klaus		nein
Primas, Erwin		nein
Reiß, Heinz	ja
Schmucker-Knoll, Christa		nein
Seuberth, Wolfgang	ja
Stumptner, Hermann		nein
Veith, Johannes	ja
Winkelmann, Manfred		nein

 

Folglich:

 

Anwesend:

15

/ mit

7

gegen

8

Stimmen

(Damit ist der Beschlussvorschlag abgelehnt.)